Spese condominiali, limiti alla clausola che esonera il costruttore

L'articolo 1123 del codice civile, che disciplina la ripartizione delle spese comuni del condominio, ben può essere derogato da una convenzione intervenuta fra i condomini. Il costruttore, sino alla vendita di tutti gli immobili, deve essere considerato un condòmino al pari degli altri acquirenti. La giurisprudenza ha chiarito che deve considerarsi legittima non solo una convenzione che ripartisca le spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l'esenzione totale o parziale per taluno degli stessi dall'obbligo di partecipare ad una o più spese comuni (Cass. 5975/2004). Tuttavia, relativamente al caso in esame, seppur risulta astrattamente legittima una clausola che preveda l'esenzione parziale o totale del costruttore/condòmino, si deve al contempo ritenere che detta pattuizione contrattuale non può avere una durata “illimitata” e/o “incondizionata”, ossia legata unicamente alla volontà di una delle due parti contrattuali. Qualora sussistano le circostanze, da valutare caso per caso a seguito dell'analisi degli atti di acquisto e del regolamento contrattuale, non può escludersi la possibilità di impugnare la clausola contrattuale che prevede l'esonero incondizionato del costruttore dal pagamento degli oneri condominiali, in quanto vessatoria.