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Condòmini distaccati dall'impianto centralizzato e spese per la caldaia comune

di Raffaele Cusmai

La domanda

Nel 2014 sono state installate valvole termostatiche presso le unità immobiliari del condominio, ma non si è provveduto alla sostituzione delle centrale termica. Un condomino ha dichiarato in assemblea che non sosterrà le spese relative alla centrale termica essendo sua intenzionato procedere al distacco dal riscaldamento centralizzato (Cassazione civile , sez. II, sentenza 10.05.2012 n. 7182). Può il condomino non pagare la sua quota per la sostituzione della caldaia centralizzata?

L'art. 1118, quarto comma c.c. dispone la possibilità per il singolo condòmino di distaccarsi dall'impianto comune a condizione che tale operazione non comporti “notevoli squilibri di funzionamento” od “aggravi di spesa” per i restanti condòmini. Dette condizioni devono essere attestate tramite un'apposita relazione di un tecnico abilitato. Ciò posto, si rileva che la sentenza citata nel quesito, ovvero la sentenza n. 7182/2012, ha ad oggetto una particolare fattispecie in cui un condominio aveva deliberato l'installazione di una nuova caldaia sottodimensionata rispetto alla precedente, ovvero che non avrebbe di fatto permesso un futuro riallaccio all'impianto comune da parte dei condomini già distaccati. In detta particolare circostanza la Suprema Corte ha quindi stabilito l'esonero per i condòmini distaccati anche dalle spese di manutenzione straordinaria, non avendo di fatto più alcuna comproprietà sulla nuova caldaia installata. Nel caso di specie non è stato meglio specificato se il condominio de quo intenda o meno propendere per l'installazione di una caldaia “sottodimensionata” che imponga un distacco irreversibile per i condomini (eventualmente) già distaccati. Deve peraltro considerarsi come nella citata sentenza la Cassazione non ha avuto modo di pronunciarsi sulla legittimità della medesima delibera con la quale si impediva, di fatto, un possibile e futuro riallaccio all'impianto centralizzato. Deve infatti ritenersi che una delibera che comporti dette conseguenze, non possa che essere assunta con il consenso unanime dei condomini. Ciò posto, si rileva come il citato art. 1118, quarto comma, dispone che in seguito al distacco il “rinunziante” rimane comunque tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria “dell'impianto” e per la sua conservazione e messa a norma. Orbene, secondo quanto affermato dalla stessa giurisprudenza di legittimità con la sentenza n. 7708 del 29 marzo 2007 anche i condòmini già distaccati dall'impianto centralizzato debbono concorrere alle spese per l'installazione di una nuova caldaia che renda possibile, astrattamente, un futuro riallaccio all'impianto centralizzato, rientrando detta spesa in quelle necessarie alla manutenzione straordinaria ed alla conservazione dell'intero impianto comune. Nella citata sentenza è stato difatti affermato che “Il condòmino è sempre obbligato a pagare le spese di conservazione dell'impianto di riscaldamento centrale anche quando sia stato autorizzato a rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto comune, ovvero abbia offerto la prova che dal distacco non derivano né un aggravio di gestione o uno squilibrio termico, essendo in tal caso esonerato soltanto dall'obbligo del pagamento delle spese occorrenti per il suo uso, se il contrario non risulti dal regolamento condominiale. Pertanto, è legittima la delibera condominiale che pone a carico anche dei condòmini che si siano distaccati dall'impianto di riscaldamento le spese occorrenti per la sostituzione della caldaia, posto che l'impianto centralizzato costituisce un accessorio di proprietà comune, al quale i predetti potranno comunque riallacciare la propria unità immobiliare” (cfr. Cass. civ. Sez. II, 29/03/2007, n. 7708; nonché App. Roma Sez. IV, 21/09/2011). Salvo ulteriori elementi allo stato non rinvenibili dal quesito, si rileva in via generale ed astratta come nel caso in cui un condominio intenda sostituire la vecchia caldaia con un nuovo modello astrattamente idoneo a permettere un futuro riallaccio all'impianto centralizzato dei condomini già distaccati, anche questi ultimi debbono contribuire alla relativa spesa in base ai rispettivi millesimi di proprietà, salva diversa volontà negoziale dei condomini stessi.

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