Contabilità condominiale, gli standard di revisione ed i principi contabili applicabili

La verifica della contabilità condominiale ha guadagnato gli onori della cronoca solo a seguito della legge n. 220/2012 che ha introdotto in maniera chiara tale attività attraverso il nuovo articolo 1130-bis del codice civile.
In realtà, si tratta di una attività peritale, prevalentemente a carattere percipiente, che trova il suo impiego, in particolare specie nell'ambito dei procedimenti civili e penali, da molti decenni.
Tuttavia, il “lancio” della figura del Revisore condominiale da parte del Legislatore del 2012 ha accresciuto di molto l'interesse attorno a questa figura ed alle sue funzioni.
Al riguardo, giova ricordare come, in termini di caratteri generali, l'attività di revisione di bilancio consista in un mero controllo finalizzato alla verifica di rispondenza del fasciolo contabile rispetto ad un dato quadro normativo-finanziario di riferimento.
Se in tema di contabilità aziendale o societaria non vi sono molti dubbi sul come operare vista la presenza degli standard internazionali, in materia di condominio la questione si pone ed anche con una certa rilevanza.
Da qui la necessità di individuare i margini di applicabilità degli standard di revisione del bilancio rispetto alla tipicità dell'ente condominiale, munito di una sua soggettività giuridica ma privo di quella personalità giuridica che il diritto tende a far coincidere con unaautonomia patrimoniale perfetta.
Occorre, innanzitutto, distinguere due temi fondamentali sulla materia: gli standard di revisione da una parte e i principi contabili dall'altra, entrambi applicabili in quanto compatibili proprio con il quadro normativo-finanziario di riferimento per l'ente condominiale.
I primi “governano” il processo di revisione e dettano la condotta del professionista incaricato della verifica della contabilità, mentre i secondi disciplinano le scritture contabili e la corretta collocazione numeraria dei fatti.
Tra i primi ne ricordiamo alcuni come lo standard relativo all'obiettivo della revisione che deve tendere a fornire una risposta al Committente circa il livello di sicurezza del bilancio e quindi la determinazione della fiducia dell'organo assembleare quale utilizzatore del bilancio stesso nei confornti dell'organo amministrativo, ovvero dell'Amministratore di condominio.
Pensiamo anche allo standard del controllo di qualità dell'incarico e l'importanza, non solo per il professionista, di munirsi di una lettera di incarico adeguatamente compilata, di verificare la genuinità del mandato, di accertare le condizioni di procedibilità della verifica potendo ricorrere, in talune circostanze, anche l'impossibilità a procedere con una relazione di revisione con tutte le conseguenze che questo comporta e dell'importanza della conoscenza da parte del Committente delle proprie responsabilità e dei propri obblighi come quello di garantire l'accesso agli atti e consentire le comunicazioni con l'Amministratore.
Sempre tra gli standard di revisione annoveriamo quello dell'etica, dell'indipendenza e della responsabilità del revisore. I primi due potrebbero apparire ai più poco rilevanti ma in realtà segnano le fondamenta dell'attività peritale. Infatti, una attività di revisione contabile affetta da comportamenti scorretti da parte del professionista per mancata integrità o diligenza potrebbe arrivare ad inficiare la validità della relazione stessa.
La responsabilità, poi, serve proprio a colmare la distanza tra l'assoluta certezza del bilancio (a cui tutti ambiscono) e quel ragionevole ed elevato livello di attendibilità di cui bisogna accontentarsi atteso l'insita impossibilità giuridica del primo aupicio. Da qui, possiamo tutti facilmente comprenndere l'assoluta rilevanza della preparazione specifica del Revisore.
Così come il principio dello scetticismo professionale che deve garantire una condotta di indagine del Revisore da una parte affranacata dallo spirito di inquisizione e dall'altra segnata da una adeguata capacità di valutazione e riscontro degli atti e delle informazioni acquisite.
Rispetto ai princìpi contabili, invece, occorre ricordare come il quadro normativo di riferimentoimponga la redazione di un preciso fascicolo di rendicontazione oggetto dunque
di controllo da parte del Revisore.
A differenza dei criteri di redazione della contabilità societaria, si dovrà tenere conto dell'assenza di una autonomia patrimoniale da parte del condominio e dell'impossibilità da parte dello stesso di accumulare ricchezze con la conseguente redazione di uno stato patrimoniale in perfetto pareggio, senza possibilità alcuna di vedere legittimamente individuati avanzi o disavanzi patrimoniali.
E proprio la redazione dello stato patrimoniale ci deve indurre a sostenere la necessità di tenere la contabilità in partita doppia posto che diversamente non si potrebbe conseguire un quadro finanziario-patrimoniale corrispondente alla verità dei fatti. Tuttavia, sul tema occore precisare come non sia di per sé obbligatorio per l'Amministratore di condominio utilizzare scritture in partita doppia, ma sia comunque necessario adottare un idoneo sistema in ogni caso teso a garantire la salvaguardia del bilanciamento dei contrappesi in termini di dare/avere sullo stesso conto.
Ma pensiamo anche all'impiego non necessario dei ratei e dei risconti potendosi applicare in materia di condominio il principio generale della pertinenza piuttosto che della competenza assoulta.
Un breve cenno, infine, alla formulazione del giudizio da parte del professionista incaricato della revisione.
In materia di verifica della contabilità condominiale, infatti, è molto rilevante il distinguo tra il rilievo che toglie di significatività al bilancio da quello che non lo toglie e tra l'errore senza dolo da quello con dolo.
Così come è assai rielvante il giudizio di impossibilità a procedersi con la verifica, specie in ordine alle responsabilità individuabili a seguito di ciò a carico dell'amministratore che si rende inadempiente rispetto agli obblighi del suo mandato, con tutto che quelle che ciò comporta in termini di risarcimento del danno procurato a carico della compagine condominiale che non ha potuto vedersi garantito il diritto alla presentazione del fasciolo di rendicontazione completo di tutte le relative scritture, corredato dei necessari giustificativi di spesa.
Quest'ultima ipotesi di giudizio ci consente di accennare brevemente al caso della necessaria redazione ex novo del fascicolo di rendicontzione perchè mai presentato dall'Amministratore. E' opportuno precisare come in siffatte circostanze ci troveremmo di fronte ad un incarico diverso da quello della relazione di revisione voluta dal nuovo articolo 1130-bis del codice civile che, al contrario, risponde a precisi obiettivi e finalizzazioni, anche diverse.
Francesco Schena