Infiltrazioni d'acqua piovana e responsabilità del condominio

Rientrano fra le proprietà comuni tutte le opere o gli impianti destinati all'uso comune, fra cui anche gli impianti idrici e fognari destinati a preservare il condominio dagli agenti atmosferici. Nel caso di specie, salvo ulteriori indicazioni, non si ravvede una responsabilità omissiva del proprietario del giardino privato idonea a configurare una colpa per l'infiltrazione avvenuta sulla parete condominiale. Invero, come esposto nel quesito la parete interessata, seppur costituisce anche la parete di un garage privato, risulta essere una parete “condominiale”. Ciò posto, si rileva come la giurisprudenza abbia recentemente ribadito che “in tema di condominio negli edifici le parti dell'edificio - muri e tetti (art. 1117 c.c., n. 1) - ovvero le opere ed i manufatti - fognature, canali di scarico e simili (art. 1117 c.c., n. 3) - deputati a preservare l'edificio condominiale dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua, piovana o sotterranea, rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni, le spese per la cui conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive ai sensi della prima parte dell'art. 1123 cod. civ., e non rientrano, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri (art. 1123 c.c., commi 1 e 2)” (Cass. n. 11423 del 1990; Cass. n. 4403 del 1999)” (cfr. Cass. civ. Sez. II, Sent., 03-01-2013, n. 64). Come premesso, salvo ulteriori delucidazioni, la causa dell'infiltrazione sembrerebbe quindi non imputabile al proprietario del giardino privato quanto ad un difetto, ovvero l'eventuale assenza, delle opere e gli impianti volti a preservare l'intero edificio dagli agenti atmosferici, quali le infiltrazioni d'acqua piovana. In quanto dette opere debbono essere considerate di proprietà comune, si ritiene in via generale ed astratta come le relative spese per la loro manutenzione debbano essere ripartite in base al primo comma dell'art. 1123 c.c., ovvero da tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi di proprietà. La responsabilità dell'infiltrazione, per le medesime ragioni, deve essere astrattamente imputata al condominio per non avere predisposto le adeguate misure al fine di prevenire dette infiltrazioni.