L'esperto rispondeCondominio

Lavori in condominio: spese a carico dell’acquirente

di Raffaele Cusmai

La domanda

L'amministratore di un condominio, che necessita di lavori di rifacimento delle facciate e del lastrico solare per l'incolumità dei condomini dalla caduta di parti dell'intonaco, ha disposto la messa in sicurezza dell'edificio con carattere d'urgenza. Un appartamento è in vendita. Le spese per la ristrutturazione dell'edificio, che verranno deliberate nei mesi successivi alla vendita, saranno a carico del condòmino venditore o dell'acquirente?

Occorre anzitutto premettere come, secondo quanto recentemente affermato dalla suprema Corte di Cassazione, la spesa per il rifacimento delle facciate condominiali, “per la sua importanza, nonché per la “natura episodica” nell'arco di una gestione condominiale pluriennale” deve considerarsi quale una spesa di manutenzione straordinaria (cfr. Cass. civ. Sez. III, Sent., 10-12-2013, n. 27540). L'art. 63, quinto comma, disp. att. c.c., prevede che il soggetto che cede diritti su unità immobiliari “resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”. Ciò precisato, si rileva però come al fine di definire chi tra acquirente e venditore di un immobile debba sopportare le spese di straordinaria manutenzione risulta necessario fare riferimento alla delibera definitiva di approvazione dei lavori (cfr. Cass. civ. Sez. II, Sent., 02-05-2013, n. 10235; Cass., n. 24654/2010). Dal quesito risulta chiaro come, allo stato, non risulta essere stata deliberata alcuna decisione in merito ai lavori di specie ma risulta soltanto la “messa in sicurezza” delle opere da parte dell'amministratore del condominio. In conclusione quindi si rileva come, in via generale e salvo diversa ed espressa convenzione fra le parti, qualora le spese di manutenzione vengano deliberate solo in seguito alla vendita dell'immobile, le stesse debbano essere sopportate unicamente dall'acquirente, ovvero dal proprietario dell'immobile al momento della delibera dei lavori.

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