In assemblea va solo la società di leasing e non il locatario

Il tribunale di Roma fa una scelta in evidente contrasto con la Cassazione (sentenza 6154/2016): legittimata a partecipare all'assemblea è la società di leasing proprietaria dell'immobile e non il titolare del contratto di locazione finanziaria e l'omessa convocazione della società comporta l'annullamento della delibera nonché la revoca dell'eventuale decreto ingiuntivo fondato sulla delibera invalida (Tribunale di Roma sentenza n. 677/2016).
La vicenda: una società di leasing si opponeva ad un decreto con il quale veniva ingiunta al pagamento, in favore del condominio ricorrente, di oneri condominiali non pagati e regolarmente approvati in varie assemblee.
Precisava l'opponente che non era mai stata convocata, diversamente dal titolare del contratto di locazione finanziaria che aveva partecipato alle adunanze, anche se mai autorizzato.
Eccepiva, pertanto, l'invalidità delle delibere impugnate sia perché contenevano modifiche ai criteri di ripartizione di alcune spese sia per l'omessa convocazione in violazione dell'articolo 1136 del codice civile per il quale ‹‹l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati››.
Il Giudice di merito, richiamando l'orientamento della cassazione, e in particolar modo la sentenza delle Sezioni Unite n. 48062005, stabiliva che le delibere, in materia di ripartizione delle spese condominiali, sono nulle se l'assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifica i criteri di riparto stabiliti dalla legge (o in via convenzionale da tutti i condomini), sono annullabili nel caso in cui i suddetti criteri vengano violati o disattesi (Cassazione, sentenza n. 16793/2006).
Parimenti annullabili sono le delibere nelle quali si contesti l'omessa convocazione di uno dei condomini riguardando, tale censura, la regolare costituzione dell'assemblea.
Nel caso in esame, le doglianze fatte valere dalla società opponente hanno determinato l'annullamento delle delibere impugnate ai sensi dell'art. 1137 codice civile perché le relative assemblee non erano state validamente costituite non essendo stato invitato a parteciparvi uno dei condomini, ossia la società di leasing, non potendo supplire, a tale carenza, la partecipazione all'assise condominiale di un soggetto titolare di un mero diritto personale di godimento sulle medesime unità immobiliari (così come accade nel rapporto di locazione di immobili, nel quale unico legittimato a partecipare all'assemblea, ad eccezione dei casi di cui all'art. 10 della legge 392/78, è il locatore-proprietario).
Dalla statuizione, essendo venuta meno anche l'efficacia della delibera assembleare posta a base della richiesta del decreto ingiuntivo - la quale risultava viziata anche in ordine al criterio adottato per il riparto delle spese per il consumo dell'acqua – ne è scaturita, inevitabilmente, la revoca del decreto ingiuntivo opposto con la conseguente restituzione delle somme, oggetto del decreto, versate con riserva.
Veniva respinta, invece, la domanda di accertamento del diritto della società opponente ad ottenere il riaccredito di tutte le somme versate in eccedenza al Condominio a titolo di oneri condominiali relativi al consumo dell'acqua, stante il criterio utilizzato in concreto, per il riparto delle spese relative al consumo dell'acqua nei bilanci consuntivi approvati, non conforme a quanto previsto dal regolamento.
Si trattava, infatti, di domanda di ripetizione dell'indebito (ossia di restituzione delle somme in eccedenza) che, però, parte attrice non aveva dimostrato di aver pagato direttamente, a tale titolo, al Condominio.