Gli obblighi della convenzione urbanistica presi dal costruttore si trasmettono ai condòmini

I condomini che nei rogiti dichiarano di conoscere ed accettare apposita clausola del regolamento di natura contrattuale con cui si impegnano a rispettare una convenzione urbanistica (nata in origine tra costruttore ed autorità comunale) che prevede la realizzazione nell'area comune di un parcheggio ad uso pubblico, devono rispettare gli obblighi contrattualmente assunti ed accordarsi con il comune per la gestione e la stipula dell'atto di identificazione catastale degli stessi spazi.
È questo il principio espresso dalla recente sentenza del Tar Lombardia n.518/2016.
Tale decisione affronta il problema dell'operatività e dell'efficacia verso i terzi acquirenti delle unità immobiliari delle convenzioni (e dei relativi obblighi) stipulate con il comune dal costruttore che, al fine di conseguire il permesso di costruire, si obbliga contrattualmente a determinati adempimenti nei confronti dell'ente pubblico.
La natura contrattuale della convenzione tra privato costruttore e pubblica amministrazione induce a ritenere che essa non possa produrre effetti nei confronti dei successivi acquirenti delle unità immobiliari facenti parte del condominio, salvo che il contenuto dell'atto d'obbligo sia stato trasfuso nei singoli contratti di compravendita e perciò ricompreso tra le pattuizioni intervenute tra società venditrice e singoli acquirenti delle unità immobiliari.
La menzione nei contratti di compravendita del solo titolo edilizio appare invece un elemento chiaramente inidoneo da cui far conseguire efficacia verso i terzi dell'atto d'obbligo intervenuto tra privato e pubblica amministrazione.
È evidente, pertanto, che ad essa, in mancanza di ulteriori indicazioni, non può attribuirsi il significato di una manifestazione di volontà diretta a conferire efficacia vincolante, tra gli stipulanti l'atto di compravendita, dell'atto d'obbligo.
Questa conseguenza può verificarsi solo se le parti abbiano espressamente richiamato lo specifico contenuto dell'atto d'obbligo nel contratto di acquisto dell'unità condominiale, manifestando così in maniera chiara la volontà di far nascere, in relazione ad esso, nuovi diritti e nuove obbligazioni.
Questo tanto più nell'ipotesi in cui l'obbligo sia consacrato in atto pubblico debitamente trascritto nei registri immobiliari in data antecedente quella del titolo di acquisto dell'avente causa.
Quanto sopra si è verificato proprio nella vicenda esaminata dal Tar Lombardia che iniziava quando il costruttore costituiva, a favore del comune, una servitù di uso pubblico avente ad oggetto la destinazione a parcheggio di un'area individuata dell'erigendo caseggiato, impegnandosi pure a realizzare e gestire detto parcheggio, nonché a trasferire detto obbligo sugli aventi causa; ciò che è successivamente avvenuto, poiché il contenuto di tale obbligazione è stato riportato nei singoli atti di assegnazione delle unità immobiliari.
Successivamente il Comune, con nota di diffida, richiedeva al condominio la definizione delle modalità gestionali degli spazi destinati a parcheggio pubblico, nonché di indicare il notaio per provvedere alla stipula dell'atto di identificazione catastale degli stessi spazi.
La collettività condominiale, con ricorso al Tar, richiedeva l'annullamento della nota di diffida e, tra l'altro, l'accertamento della nullità, illegittimità ed impossibilità oggettiva degli obblighi di cui alla convenzione urbanistica.
Il Tar, però, ha dichiarato inammissibile la domanda di annullamento della nota comunale, osservando come quest'ultima non costituisca un atto del procedimento amministrativo volto al conseguimento del provvedimento finale dal quale derivano poteri autoritativi della pubblica amministrazione, ma una diffida civilistica volta ad ottenere il rispetto degli obblighi contrattualmente assunti dai condomini nei rispettivi rogiti.
Del resto, secondo i giudici amministrativi (che hanno aderito pienamente alle conclusioni del Tribunale di Milano a cui la stessa vicenda è stata sottoposta), la realizzazione e gestione di un parcheggio pubblico non costituisce attività di impresa, ma configura una modalità di godimento del bene comune (prevista e accettata dai condomini nel regolamento di condominio) che può essere legittimamente curata dall'amministratore.