Regolamento contrattuale e divieto di distacco dal riscaldamento, come orientarsi

Se il regolamento condominiale contrattuale pone il divieto al distacco dall'impianto centralizzato, come ci si deve comportare? Originariamente il distacco era ritenuto vietato. In un secondo momento si è proposta una soluzione diversa. Si è partiti, infatti, dal considerare la natura giuridica del regolamento condominiale contrattuale. Ai sensi dell'art. 1322 cc, si è ritenuto che lo stesso assuma la natura di contratto atipico. Nell'ordinamento codicistico i rapporti civili sono tutti predeterminati e disciplinati. Tuttavia, riconoscendo la legge la necessità della c.d. “autonomia contrattuale”, per evitare vincoli ai rapporti civilistici e, quindi, più in generale alla società ed alla economia, è prevista la libertà delle parti di regolare i loro rapporti anche al di fuori dei c.d. contratti tipici (es. vendita, mutuo, locazione, trasporto …). Si prevede, infatti, la possibilità di “ … concludere contratti che non appartengano ai tipi aventi una disciplina particolare, purchè siano diretti a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l'ordinamento giuridico”. Se così non fosse avremmo una economia ingessata nella quale, al di fuori dei contratti tradizionali, nulla si potrebbe fare.
Proviamo a pensare ad una società che oggi debba operare priva del c.d. contratto di franchising, del leasing, del factoring, catering tutte forme contrattuali nuove, non appartenenti a quelle del c.c. e che pure hanno rilevante importanza nell'economia degli stati e delle società. Sulla base, pertanto, della libertà prevista dal citato art. 1122 cc sulla autonomia contrattuale, le parti possono stabilire qualsiasi tipo di rapporto purchè, come detto “… diretto a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l'orientamento giuridico”. Tra questi, quindi, è stato ricompreso (Cass. 19893/2011 in Giust. Civ. 2012, 2, I°, 359 con osservazione di Izzo) anche il regolamento condominiale contrattuale. Così ridefinito l'aspetto che ci interessa si è considerato che, la clausola del regolamento contrattuale di divieto del distacco, non persegua questi interessi meritevoli di tutela. E' principio generale, infatti, in tema di comunione estendibile, giusto il richiamo di cui all'art. 1139 cc, al condominio, che i partecipanti alla comunione/condominio devono «…. contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza ….». La restante parte dell'articolo che prevede «…. la facoltà di liberarsi con la rinunzia …» non è estendibile al condominio attesa la più volte citata disposizione di cui al 1118 comma 2 cc. Anche la legge 10 del 1991 prevede la possibilità della dismissione dall'impianto centralizzato e la realizzazione di singoli impianti autonomi per ogni singola unità abitativa. Pertanto, dal combinato disposto di tali norme, si ricaverebbe il principio che l'ordinamento, prevedendo il diritto al distacco dall'impianto centralizzato condominiale persegue «… interessi meritevoli di tutela secondo l'orientamento giuridico...» Pertanto il divieto di distacco, essendo contrario a tale principio, risulta illegittimo. Questo il ragionamento fatto proprio dal citato deciso (Cass. 19893/11).
Resta qualche perplessità. Già all'epoca della decisione era vigente il Dpr 02.04.09 n. 59 sul rendimento energetico in edilizia. L'art. 4 comma 9 di quella disposizione recita «… In tutti gli edifici esistenti con un numero di unità abitative superiori a 4 e in ogni caso per potenze nominali del generatore di calore dell'impianto centralizzato maggiore o uguale a 100 KW … è preferibile il mantenimento di impianti termici centralizzati laddove esistenti; le cause tecniche o di forza maggiore per ricorrere ad eventuali interventi finalizzati alla trasformazione degli impianti termici centralizzati ad impianti con generazione di calore separata per singola unità abitativa devono essere dichiarate nella relazione di cui al comma 25. …» . Evidente, pertanto, che il principio in base al quale si dovrebbe ritenere perseguito, dall'orientamento, la libertà di distacco non è in pieno contrasto con un dovere di concentrazione degli impianti.
Tali considerazioni, pertanto, potrebbero portare ad un ripensamento rispetto al principio espresso dalla giurisprudenza citata.