Il Condominio

Solo il condominio può fare causa per il processo troppo lungo

di Paolo Accoti

In marcia verso una (attenuata) personalità giuridica del Condominio: per la Cassazione è l’unico legittimato alla richiesta d’indennizzo per irragionevole durata del processo.

Pur nella consapevolezza che il condominio, quale ente di gestione, risulta privo di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, nell’ipotesi di richiesta d’indennizzo per la violazione del termine di ragionevole durata del processo avviato esclusivamente dal condominio, sia pure per la tutela del bene comune e senza la partecipazione personale dei singoli condòmini, legittimato ad agire risulta unicamente il condominio, nella persona dell’amministratore, all’uopo autorizzato dall’assemblea.

La scelta della Cassazione (riprospettata con la sentenza n. 5426 del 18 marzo 2016) sembrerebbe porsi in contrasto con i consolidati principi giurisprudenziali che ritengono come il condominio non sia dotato di autonoma personalità giuridica che prescinderebbe da quella dei singoli condòmini.

A tal proposito, infatti, è stato più volte riaffermato che la presenza della figura dell’amministratore, quale organo rappresentativo unitario dell’intera collettività, non fa venir meno il potere dei singoli condòmini di agire in difesa dei diritti ricollegati alla loro qualità, diritto che può anche esplicarsi con il legittimo intervento nel giudizio già avviato dall’amministratore, nonché di intraprendere anche gli ordinari mezzi di impugnazione per contrastare gli effetti pregiudizievoli della sentenza sfavorevole pronunciata nei confronti del condominio. Ma tutto questo trova un limite nelle controversie aventi ad oggetto bisogni esclusivamente riferibili alla collettività.

In altri termini, quando non si sia in causa sui servizi comuni, bensì sulla gestione degli stessi o sulle somme dovute dai condòmini - si pensi al classico esempio dell’opposizione a decreto ingiuntivo per quote condominiali - non sussistendo un collegamento diretto con l’interesse dei singoli condòmini, ma solo con quello collettivo, la legittimazione attiva, anche all’impugnazione, risiede esclusivamente in capo all’amministratore di condominio.

Per questo le Sezioni Unite della Corte di Cassazione prima, e la VI Sezione Civile poi, hanno ritenuto che: «in caso di violazione del termine ragionevole del processo, qualora il giudizio sia stato promosso dal condominio, sebbene a tutela di diritti connessi alla partecipazione di singoli condomini, ma senza che costoro siano stati parte in causa, la legittimazione ad agire per l’equa riparazione spetta esclusivamente al condominio, quale autonomo soggetto giuridico, in persona dell’amministratore, autorizzato dall’assemblea dei condomini» (sentenza 5426/2016 ).

La questione, tuttavia, assume connotati interessanti, anche innovati rispetto al tradizionale approccio giurisprudenziale, laddove l’assioma relativo “all’esistenza dell’organo rappresentativo unitario che non priva i singoli condomini del potere di agire a difesa dei diritti connessi alla detta partecipazione, nè, quindi, del potere di intervenire nel giudizio per il quale tale difesa sia stata legittimamente assunta dall’amministratore del condominio e di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti dell’amministratore stesso che non l’abbia impugnata”, viene posto in qualche modo in discussione dalle Sezioni Unite, nella sentenza n. 19663/2014, anche in ragione della complessiva riforma della materia condominiale operata con la legge 220/2012.

Nelle motivazione della predetta sentenza le Sezioni Unite - chiamate a comporre un contrasto giurisprudenziale insorto tra le diverse sezioni semplici, in merito alla questione relativa alla legittimazione attiva nelle controversie afferenti i giudizi per equo indennizzo da irragionevole durata del processo (la «Legge Pinto» n. 89/2001) – tracciano il solco per il possibile riconoscimento di una, sia pure attenuta, personalità giuridica in capo al condominio. Ferma restando, in siffatte ipotesi, la concreta configurabilità di una soggettività giuridica autonoma in capo allo stesso.

Il Supremo Collegio tiene conto di quella corrente di pensiero dottrinaria che identifica il condominio come “situazione mista, di comproprietà e di concorso di proprietà solitarie”, collegate da uno scambievole rapporto di complementarietà e funzionalità, pertanto, secondo tale tesi, “il condominio si configura come una struttura organizzativa che riproduce, sia pure in embrione, il modello tipico delle associazioni, provvedendo a un’attività di gestione che, in quanto affidata a organi dotati ex lege di poteri essenzialmente inderogabili (art. 1138 c.c., comma 4), tende ad attribuire all’interesse del condominio una rilevanza oggettiva, distinguendolo dagli interessi soggettivi dei singoli condomini”.

Con la legge di riforma del condominio, fermo restando che dall’esame dei lavori preparatori emerge una volontà del legislatore di scartare l’ipotesi di un riconoscimento della personalità giuridica del condominio, pure prospettata in sede di dibattito parlamentare, le Sezioni Unite intravedono “nell’obbligo dell’amministratore, posto dall’art. 1129, comma 12, n. 4, nella formulazione risultante dalle modifiche apportate dalla citata L. n. 220 del 2012, art. 9 di tenere distinta la gestione del patrimonio del condominio e il patrimonio personale suo o di altri condomini, così come la costituzione di un fondo speciale, prevista dall’art. 1135 c.c., n. 4, come sostituito dall’art. 13 della cit. legge, e, soprattutto, la previsione, di cui all’art. 2659 cod. civ., comma 1 come riformulato dall’art. 17 della cit. stessa, in tema di note di trascrizione, secondo la quale, per i condomini è necessario indicare l’eventuale denominazione, l’ubicazione e il codice fiscale”, una larvata apertura verso un’autonoma personalità giuridica del condominio.

A tal uopo sottolinea il giudice di legittimità: “se pure non è sufficiente che una pluralità di persone sia contitolare di beni destinati ad uno scopo perchè sia configurabile la personalità giuridica (si pensi al patrimonio familiare o alla comunione tra coniugi), e se dalle altre disposizioni in tema di condominio non è desumibile il riconoscimento della personalità giuridica in favore dello stesso, riconoscimento dapprima voluto ma poi escluso in sede di stesura finale della L. n. 220 del 2012, tuttavia non possono ignorarsi gli elementi sopra indicati, che vanno nella direzione della progressiva configurabilità in capo al condominio di una sia pure attenuata personalità giuridica, e comunque sicuramente, in atto, di una soggettività giuridica autonoma”.

Ciò posto, non si può ignorare come, il condominio si atteggia a pieno titolo quale autonomo centro di imputazione di interessi e risulta portatore di diritti nonché titolare di doveri, pertanto, soggetto dotato di una piena capacità processuale.

Tanto è vero che, in disparte le ipotesi in cui venga in rilevo la salvaguardia della proprietà comune laddove l’amministratore ha il potere di esercitare tutte le azioni necessarie, negli altri casi, quelli in cui l’amministratore agisce su specifico mandato autorizzativo dell’assemblea, i singoli condòmini non possono mai essere ritenuti parti di quel procedimento, tranne non intervengano volontariamente nello stesso, come nel caso di richiesta di indennizzo da eccessiva durata del processo, giudizio nel quale senza dubbio il condominio ha una soggettività giuridica autonoma


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