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Minicondominio e rifacimento tetto

di Pontanari Paola

La domanda

In un condominio con 2 condomini uno occupante il piano terra e l'altro il primo piano si rende necessario rifare completamente la copertura. Dovendo considerare anche le normative sulla coibentazione come dovranno essere ripartiti i costi di tali lavori e in particolare quelli di mera coibentazione?

Da L'Esperto Risponde

Particolare attenzione va rivolta all'’ipotesi in cui un condominio sia composto da due soli partecipanti, dando così vita al cd. “ Condominio minimo”. In merito alla relativa disciplina codicistica da applicare, la Suprema Corte, con la sentenza n. 2046/2006 – il cui assunto è stato, successivamente, ribadito con la sentenza n. 16128/2012 - ha stabilito che la disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche nel caso di condominio minimo. Da ciò emerge, chiaramente che, nel caso da Lei prospettato dovranno essere applicate le norme in materia condominiale.
Pertanto, si ricordi che, ai sensi dell'art. 1117 cod. civ. “sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo: 1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, [omissis] e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune”. L'art. 1123, 1° comma, cod. civ. prescrive che “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”. Il successivo 2° comma stabilisce che “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”. Infine, il 3° comma dell'art. 1123 cod. civ. prevede che “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
Pertanto, da quanto appena espresso, (indipendentemente dai lavori di “coibentazione”), il tetto, ai sensi dell'art. 1117 c.c., è parte dell'edificio da considerarsi comune e al di là della specificazione codicistica, è evidente che la sua funzione di copertura dell'edificio condominiale non possa non portare ad una simile conclusione. La ripartizione delle spese di conservazione di questa parte comune deve osservare il criterio indicato dal primo comma dell'art. 1123 c.c. (millesimi di proprietà).

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