Divisione dei posti auto in cortile

Da L'Esperto Risponde

Una recente pronuncia della Cassazione ha ritenuto legittima la deliberazione assembleare con cui, nella determinazione delle modalità di parcheggio su un'area condominiale, si assegnava un posto auto per ciascuna unità immobiliare, indipendentemente dal valore proporzionale (ossia, dai cosiddetti millesimi di proprietà). Nella motivazione della decisione si legge a chiare lettere che la misura di utilizzazione delle parti comuni «non è certamente in rapporto con la quota maggiore o minore di proprietà del singolo condomino ed è totalmente sganciata dalle tabelle millesimali utilizzate per il calcolo delle spese» (Cassazione, Sezione Seconda, 16 gennaio 2014, n. 820). Apparentemente nello stesso senso è orientata un'ulteriore pronuncia della Cassazione, in cui si ritiene illegittima l'assegnazione dei posti auto più comodi ai condomini proprietari delle unità immobiliari di maggior valore (Cassazione, Sezione Seconda, 7 dicembre 2006, n. 26226). In tale ultimo caso, però, si afferma principalmente la possibilità di assegnare in via definitiva ai proprietari di alcune unità immobiliari i posti auto più scomodi: ci si muove, cioè, sul piano qualitativo e non quantitativo dell'uso delle parti comuni. A ogni modo, pare emergere il principio secondo cui - per ripetere le parole del lettore - i millesimi di proprietà sono ininfluenti nella determinazione delle modalità d'uso del cortile come parcheggio. A parere di chi scrive si tratta di una conclusione che, per quanto avallata nelle pronunce citate, risulta del tutto incompatibile con la disciplina del condominio, in quanto finisce col ridurre la “frazione” del diritto spettante a ciascuno sulle parti comuni a vuota titolarità di diritti, riconosciuti ai condomini in forza di imperscrutabili valutazioni del legislatore. Se si ammette l'imponderabile, però, fornire risposte coerenti diventa impossibile. Ebbene, l'unico criterio che assicura soluzioni coerenti è proprio quello che il lettore esclude a priori: la distribuzione dei posti auto in proporzione al valore delle unità immobiliari. Se è evidente, cioè, che la misura di utilizzazione del cortile come parcheggio non può dipendere dal numero di persone che si trovano a occupare un certo appartamento, è altrettanto evidente che la distribuzione delle utilità di parcheggio tra i condomini non può nemmeno essere rivista - per esempio - solo perché il proprietario di un grande appartamento abbia deciso di frazionarlo in due o tre mini-appartamenti.