L'esperto rispondeCondominio

Casa venduta e spese arretrate non richieste dall'amministratore

di Rezzonico Silvio

La domanda

Il nuovo amministratore di un condominio di cui non faccio più parte, avendo venduta la mia abitazione il 04/04/2013, mi ha richiesto il pagamento delle quote relative alla “manutenzione parti comuni”, esercizi 2009/2010, 2010/2011 e 2011/2012, erroneamente non addebitate dai precedenti amministratori nei consuntivi regolarmente approvati.
Naturalmente le quote di mia competenza sono state addebitate, in relazione ai rispettivi millesimi, agli altri condomini. Sono tenuta a pagare? Per quali annualità o esercizi il diritto si è prescritto?

L'articolo 63, secondo comma, Disp. Att. C.C. dispone che “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente”. E, dunque, al di fuori delle due annualità previste dalla norma, a rispondere dei debiti verso il condominio è il condomino alienante, tenendo presente che per anno deve intendersi quello della gestione condominiale e non quello solare.

Quanto alla prescrizione occorre tener presente che, mentre la prescrizione delle quote dovute al condominio è quella quinquennale, a norma dell'articolo 2948 C.C., il diritto al rimborso delle spese condominiali, a favore degli aventi diritto, si prescrive in dieci anni a norma dell'articolo 2946 C.C. Si veda, in questo senso, Cassazione 29/05/1998, n. 5307, per la quale “il diritto al rimborso delle spese condominiali che l'alienante abbia sostenuto per conto dell'acquirente è assoggettato non alla prescrizione quinquennale prevista dall'art. 2948 c.c., ma alla prescrizione ordinaria decennale ex art. 2946 c.c.”.

Si tenga tra l'altro presente che il diritto al rimborso compete ai condomini che hanno pagato delle quote in più e non al condominio e che il condominio non può agire ingiuntivamente contro l'ex condomino, a norma dell'articolo 63 Disposizioni Attuazione C.C., posto che la norma richiamata trova applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del decreto ingiuntivo. Si veda in questo senso Cassazione 9/09/2008, n. 23345 e 9/11/2009, n. 23686, per le quali “non può essere chiesto ed emesso nei suoi confronti decreto ingiuntivo ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.p.c. per la riscossione dei contributi condominiali, atteso che la predetta norma di legge può trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio”.

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