L’usucapione di un bene comune passa dal tentativo di conciliazione

La domanda giudiziale di accertamento dell'usucapione di un bene condominiale da parte del singolo condomino è oggetto di tentativo di conciliazione obbligatorio avanti a uno degli Organismi di mediazione civile accreditati dal ministero della Giustizia.
Si tratta di un obbligo derivante dall'inquadramento della controversia tra quelle inerenti i
“diritti reali” e non tra quelle di natura condominiale (si veda anche l’articolo ).
Usucapione in generale e usucapione di cosa comune
Com'è noto, l'usucapione è una modalità di acquisto della proprietà e di altri diritti reali (ad eccezione delle servitù non apparenti) a titolo originario, ossia basata sulla ricorrenza di presupposti di fatto di possesso continuato e ininterrotto per un periodo di tempo stabilito dalla legge.
Ciò significa che l'acquisto a titolo originario non avviene da un dante causa a favore
dell'acquirente, ma la titolarità del diritto reale consegue al verificarsi dei presupposti di fatto individuati dalla legge quali giuridicamente rilevanti.
Alla luce dei principi di certezza dei traffici giuridici, tassatività dei modi di acquisto dei diritti reali e di tipicità dei diritti reali stessi, inoltre, l'accertamento dell'intervenuta usucapione è di competenza esclusiva del giudice.
La peculiarità di tale modalità di acquisto è evidenziata anche dalla normativa in materia di pubblicità della sentenza di usucapione nei Registri Immobiliari, in quanto la presenza di tale trascrizione di fatto interrompe una linea di trascrizione, che sarebbe stata regolata dalle norme in tema di soluzione di conflitti tra più aventi causa dal medesimo dante causa (ossia la priorità della trascrizione dell'acquisto) e ne fa partire una nuova sotto il nominativo dell'usucapiente.
Ciò detto, occorre aggiungere che è possibile che un bene in comunione e, dunque, anche un bene condominiale possa essere usucapito da uno dei comunisti/condòmini, secondo la regola dettata dall'art. 1102 codice civile e richiamata dall'art. 1139 codice civile, ovverosia soltanto qualora il possesso del singolo condomino non sia quello derivante e commisurato alla quota di comproprietà ma tale possesso. In altri termini soltanto qualora il singolo comunista/condòmino abbia mutato il titolo del suo possesso e dunque l'animus possidendi sia quello proprio del singolo proprietario, sarà possibile che maturino i presupposti dell'usucapione della cosa comune da parte del singolo.
Usucapione e mediazione civile: natura indisponibile dell'accertamento
dell'usucapione e possibili contenuti dell'accordo di conciliazione
Affinchè la condizione di procedibilità rispetto alla domanda giudiziale di accertamento
dell'usucapione possa dirsi avverata, la domanda formulata in sede di mediazione civile dovrà essere esattamente sovrapponibile.
Tale inquadramento, tuttavia, ha provocato dibattito dottrinale e giurisprudenziale in quanto, la mediazione civile è obbligatoria rispetto alla domanda giudiziale
esclusivamente qualora la domanda – che ricade nell'elenco delle materie di cui all'art. 5 bis del d. lgs. 28/2010 s.m.i. – riguardi diritti disponibili.
L'accertamento dell'usucapione, tuttavia, è competenza rimessa esclusivamente al giudice, in virtù dei principi del nostro ordinamento sopra richiamati.
Si direbbe: quid iuris?
Consideriamo anzitutto l'ipotesi in cui la causa sarebbe instaurata con notificazione dell'atto di citazione per pubblici proclami, in quanto i soggetti risultanti dai Registri Immobiliari quali ultimi titolari del diritto di proprietà risultano irreperibili. In tali casi, si può fondatamente ritenere che il tentativo di conciliazione non debba essere esperito, per impossibilità concreta di convocare chicchessia.
Nell'ipotesi in cui, invece, siano reperibili e convocabili i soggetti che, in base ai Registri
Immobiliari, risultano ultimi titolari del diritto di proprietà, la convocazione in sede di
mediazione è possibile e emerge con vigore la problematica dei limiti posti dalle norme
inderogabili dell'ordinamento entro cui sarebbe possibile la sottoscrizione di un accordo di
conciliazione relativamente all'usucapione.
La novella delle norme in materia di trascrizione, con l'inserimento del n. 12 bis dell'art. 2643 codice civile che testualmente prevede l'obbligo di trascrizione degli “accordi di mediazione che accertano l'usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato”, ha confermato la possibilità di siglare in sede di mediazione accordi di conciliazione che – appunto – accertino l'intervenuta usucapione.
Tuttavia, non si può non evidenziare che la collocazione stessa della nuova norma in tema di pubblicità immobiliare debba far propendere per una mera efficacia inter partes di tali
accordi, che consentirebbero di colmare – all'interno degli anelli utili alla continuità delle
trascrizioni – eventuali mancanze di titoli.
D'altra parte, tale norma non consente di concludere pacificamente che eventuali accordi di conciliazione che accertino l'usucapione possano essere opposti a terzi analogamente a una sentenza giudiziale di accertamento; in altri termini, tali accordi – seppure trascritti – non sono idonei a costituire il primo anello di una nuova catena di trascrizioni.
In conclusione, a fronte di una domanda di usucapione presentata in sede di mediazione civile nei confronti di coloro che risultano intestatari della proprietà dai Registri Immobiliari, il contenuto dell'accordo di conciliazione che consentirebbe di ottenere anche il risultato della piena opponibilità a terzi secondo le norme della trascrizione dell'acquisto del presunto usucapiente sarebbe il seguente: accordo tra presunto usucapiente e presunto/i usucapiti con trasferimento/costituzione a titolo di transazione del diritto di proprietà oggetto della domanda.
E' vero che tale genere di accordo comporterebbe un acquisto a titolo derivativo, con
applicazione analogica di tutte le norme in materia di vendita, ma i princìpi della mediazione non escludono e anzi consentono che l'accordo possa distanziarsi dalla futura domanda giudiziale, sempre nei limiti della disponibilità dei diritti rispetto all'autonomia negoziale delle parti.
Obiettivo della mediazione civile, infatti, è di trovare la migliore formula giuridica per dare
concreto assetto agli interessi economici delle parti in conflitto, adottando anche strumenti giuridici diversi dal contenuto vincolato di un'eventuale futura pronuncia giudiziale.
I legali che assistono le parti dovranno valutare il caso concreto, per inquadrare la migliore
soluzione: accordo di accertamento dell'usucapione da trascrivere ai sensi dell'art. 2643 n. 12 bis c.c., con i conseguenti limiti di opponibilità a terzi, ovvero accordo transattivo di
trasferimento/costituzione del diritto reale e conseguente piena opponibilità a terzi
dell'intervenuto acquisto.
In conclusione, si ricorda che né l'autentica che il mediatore fa delle sottoscrizioni apposte alla sua presenza dalle parti né la sottoscrizione dei legali assistenti e la loro attestazione che il contenuto dell'accordo non è contrario all'ordine pubblico o a norme imperative sono idonee a dotare l'accordo dei requisiti richiesti dal codice civile per i titoli idonei alla pubblicità immobiliari; in altri termini, occorrerà l'autentica notarile delle sottoscrizioni delle parti.