Il Condominio

L'applicabilità al condominio del codice del consumo: un caso di ambiguità giuridica

di Edoardo Valentino

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Il Decreto Legislativo numero 206 del 6 Settembre 2005, comunemente chiamato Codice del Consumo, costituisce una pietra miliare nella tutela dei diritti dei consumatori in Italia.
Tale norma, infatti, stabilisce una serie di facoltà e tutele più stringenti della normale disciplina del Codice Civile, le quali vengono garantite unicamente alle persone fisiche in quanto consumatori e quindi per tutelarli dai possibili soprusi operati dalle grandi società commerciali.
La tutela garantita dal decreto, però, è limitata esclusivamente al consumatore, definito come “la persona fisica che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta” (si veda articolo 3 della norma).
Il condominio, quindi, non essendo una persona fisica, parrebbe escluso dalle aree di tutela del Codice del Consumo.
Nonostante quanto sopra affermato, invece, la giurisprudenza è unanime nel riconoscere al condominio l'applicabilità delle tutele rafforzate del Decreto 206/2005 dato che, per dirla con le parole della Cassazione, “al contratto concluso con il professionista dall'amministratore del condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applicano, in presenza degli altri elementi previsti dalla legge, gli art. 1469 bis ss. c.c., atteso che l'amministratore agisce quale mandatario con rappresentanza dei vari condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale” (Cass. Civ. Sez. III, n. 10086 del 24 giugno 2001 ).
Tale estensione, quindi, comporta che siano applicabili ai contratti sottoscritti dal condominio con professionisti (si pensi alle banche o ai gestori di servizi elettrici) le tutele previste dal Codice del Consumo originariamente solo per le singole persone fisiche.
Pacificamente, invece, il condominio, pur avendo secondo autorevole dottrina personalità giuridica attenuata, si può giovare della tutela del Codice del Consumo perché viene considerato non come entità a sé stante, ma piuttosto come l'insieme delle persone giuridiche che lo compongono.
La Corte di Cassazione, infatti, specifica che “al contratto concluso con un professionista da un amministratore di condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applica la disciplina di tutela del consumatore, agendo l'amministratore stesso come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale” (si veda Cass. Civ. Sez. VI, n. 10679 del 22 maggio 2015 ).
Si pensi ad esempio all'inclusione del condominio tra i soggetti che possono avvalersi della cosiddetta tutela rinforzata dalle clausole vessatorie, ossia le clausole poste in contratti sottoscritti con moduli o formulari in serie, di cui all'articolo 33 del Codice del Consumo.
La presenza di detta clausole nel contratto non inficia la validità del rapporto stesso, ma comporta la nullità relativa della clausola in oggetto, con totale espunzione dal documento.
L'articolo citato, infatti, prevede che “nel contratto concluso tra il consumatore ed il professionista si considerano vessatorie le clausole che, malgrado la buona fede, determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto” e riporta alcuni esempi tipizzati di clausola vessatoria, che sono “b) escludere o limitare le azioni o i diritti del consumatore nei confronti del professionista o di un'altra parte in caso di inadempimento totale o parziale o di adempimento inesatto da parte del professionista”, “i) stabilire un termine eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto per comunicare la disdetta al fine di evitare la tacita proroga o rinnovazione” o “t) sancire a carico del consumatore decadenze, limitazioni della facolta' di opporre eccezioni, deroghe alla competenza dell'autorita' giudiziaria, limitazioni all'adduzione di prove, inversioni o modificazioni dell'onere della prova, restrizioni alla liberta' contrattuale nei rapporti con i terzi”.
E' chiaro quindi, che il riconoscimento della qualità di consumatore al condominio ha riflessi (positivi per lo stabile) sia a livello di diritto sostanziale che processuale.
Occorre però sottolineare l'ambiguità del sistema normativo attuale, che non definisce la natura del condominio.
Ai fini dell'applicazione del Codice del Consumo, come si è spiegato, esso appare sprovvisto della benché minima personalità giuridica.
In altri casi, invece, la Cassazione arriva ad affermare come il condominio sia “autonomo soggetto giuridico” rispetto ai suoi abitanti (si veda la nota sentenza Cass. Sezioni Unite, n. 19663 del 18 Settembre 2014 ).
L'assenza di certezze sulla natura del condominio, quindi, spinge l'interprete ad applicare un diverso principio per ogni situazione giuridica, con conseguente frammentazione della disciplina.
Sarebbe auspicabile, quindi, un intervento legislativo che sia risolutivo sul punto ed elimini le correnti ambiguità.


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