Il Condominio

Il condominio al tempo della green economy

di Edoardo Valentino

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Negli ultimi anni l'Europa ha emanato diverse normative volte alla tutela dell'ambiente e volte a incentivare la spinta di ricrescita economica alla luce delle nuove tecnologie “green”.
L'Italia, da sempre restìa al discorso ecologico, ha di recente promanato la legge 221 del 2015 dal nome “disposizioni in materia ambientale per promuovere misure di green economy e per il contenimento dell'uso eccessivo di risorse naturali”.
Detta norma, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale in data 18 Gennaio 2016, reca delle disposizioni – per dirla con le parole del legislatore – “in materia di tutela della natura e sviluppo sostenibile, valutazioni ambientali, energia, acquisti verdi, gestione dei rifiuti e bonifiche, difesa del suolo e risorse idriche (c.d. collegato ambientale)”.
Occorre precisare da subito come l'intervento legislativo non afferisca in via diretta il condominio, ma le disposizioni in esso contenuto possono – certamente – riguardare in via per lo meno mediata agli interessi dello stabile, dei loro abitanti e degli amministratori.
Vediamo quindi quali sono le disposizioni in grado di influire maggiormente sulla vita condominiale.
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Riciclaggio e gestione dei rifiuti
La norma prevede incintivi per aumentare la percentuale di raccolta differenziata e riciclaggio sulla base del principio “chi inquina paga” dettato dalla Direttiva Europea 2008/98/CE.
L'articolo 32 prevede infatti un aumento del 20% del tributo (c.d. ecotassa) per i comuni che non raggiungano gli obiettivi minimi di riciclaggio e una diminuzione per le pubbliche amministrazioni in regola. E' quindi facile ipotizzare come detta modifica comporterà aumenti delle tasse relative allo smaltimento di rifiuti solidi e le sanzioni per i condomini non in regola.
Al contrario, invece, sono previsti incentivi erogati dalle regioni per incentivare la raccolta differenziata e limitare la quantità di rifiuti non riciclati (art. 45).
La legge inoltre prevede che i comuni possano prevedere riduzioni ed esenzioni dalla tassa di smaltimento rifiuti per i soggetti che compiano “attività di prevenzione nella produzione di rifiuti, commisurando le riduzioni tariffarie alla quantità di rifiuti non prodotti”, norma che consentirebbe ai condomìni che predispongano progetti di gestione rifiuti moderni ed ecologici di giovarsi di sconti fiscali immediati.
Ulteriore sconto sulla tassa sui rifiuti (TARI), inoltre, spetterebbe al condominio che decidesse di porre in essere una attività di compostaggio dei rifiuti (articoli 37 e 38).
L'amministratore, quindi, potrebbe proporre un progetto di riciclaggio e compostaggio al proprio stabile, consentendo allo stesso di giovarsi dei benefici fiscali derivanti.
L'articolo 41, invece, prevede modifiche per la gestione della dismissione dei pannelli solari esauriti, stabilendo l'estensione delle regole per lo smaltimento degli stessi anche a quelli istallati a seguito dell'approvazione del Decreto Legislativo 14 marzo 2014, n. 49 (Attuazione della direttiva 2012/19/UE sui rifiuti di apparecchiature elettriche ed elettroniche) e prevedendo un sistema di garanzia finanziaria e di geo-localizzazione.
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Bonifica degli edifici dall'amianto
La norma che istituisce un credito di imposta per interventi concernenti la bonifica dell'amianto – articolo 56 – sembrerebbe escludere invece i condomìni, dato che esplicitamente il legislatore ha voluto limitare detti sgravi fiscali solamente alle imprese.
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Mobilità sostenibile
Viene creato un programma di sperimentazione nazionale per incentivare progetti di mobilità sostenibile con un finanziamento di iniziative “di piedibus, di car-pooling, di car-sharing, di bike-pooling e di bike-sharing, la realizzazione di percorsi protetti per gli spostamenti, anche collettivi e guidati, tra casa e scuola, a piedi o in bicicletta, di laboratori e uscite didattiche con mezzi sostenibili, di programmi di educazione e sicurezza stradale, di riduzione del traffico, dell'inquinamento e della sosta degli autoveicoli in prossimità degli istituti scolastici o delle sedi di lavoro, anche al fi ne di contrastare problemi derivanti dalla vita sedentaria”. Anche se le modalità di attuazione non sono chiaramente specificate, è ipotizzabile che il condominio possa presentare al relativo comune un progetto per la mobilità sostenibile e chiedere lo stanziamento di fondi per la sua realizzazione.
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Finanziamento di interventi di mitigazione del rischio idrogeologico e settore risorse idriche
Vi sono nella legge norme dedicate agli interventi, resi necessari dai drammatici accadimenti del recente passato, per il consolidamento delle aree a rischio idrogeologico.
In particolare la legge prevede lo stanziamento di fondi per la demolizione di tutte le opere abusive costruite in aree a rischio, con eccezione di “quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o siano ricompresi in strutture ricettive all'aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore”, le quali non necessiteranno alcun permesso per la loro edificazione (articolo 52).
Dal punto di vista del procedimento amministrativo invece, la norma prevede una deroga ai principi della legge 241 del 1990 e in particolare l'articolo 54 afferma la non applicabilità del principio del silenzio-assenso per gli atti e procedimenti che riguardino la tutela dal rischio idrogeologico, con la conseguenza che la pubblica amministrazione sarà sempre onerata di fornire una risposta esplicita alle richieste dei cittadini afferenti la materia del rischio sopra menzionato.
Vi sarà invece un aumento delle spese nella bolletta del servizio idrico integrato.
L'articolo 58 della disposizione, infatti, prevede la costituzione di un fondo di garanzia per il settore idrico, mirato a realizzare interventi di potenziamento delle infrastrutture idriche in tutto il territorio nazionale e sovvenzionato con una specifica voce nella bolletta dell'acqua (il cui importo verrà deciso dalla Autorità per l'energia elettrica, il gas ed il sistema idrico AEEGSI).
A tutela degli utenti, invece, sovviene l'articolo 60 della legge sulla Green Economy, la quale stabilisce la costituzione di una Tariffa sociale per il servizio idrico integrato.
In buona sostanza la già citata AEEGSI deve assicurare agli utenti in condizioni di disagio economico e sociale l'accesso alla fornitura d'acqua necessario per soddisfare i bisogni fondamentali, e ciò ad una tariffa di importo inferiore alla tariffa ordinaria.
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Creazione delle Oil free zone
Verranno create in alcuni comuni (da determinare) le Oil free zone, ossia aree territoriali nelle quali “entro un determinato arco temporale e sulla base di specifico atto di indirizzo adottato dai comuni del territorio di riferimento, si prevede la progressiva sostituzione del petrolio e dei suoi derivati con energie prodotte da fonti rinnovabili” (articolo 71). Verosimilmente, comunque, la sperimentazione di queste aree non riguarderà il territorio urbano (quanto meno nelle prime fasi), ma comunità montane.
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Urbanistica ed espropri
L'articolo 22 della legge sulla Green Economy modifica l'articolo 9 del nuovo testo della legge generale sui libri fondiari allegato al regio decreto 28 marzo 1929, n. 499, in materia di diritti edificatori.
In particolare detta modifica comporta l'inserimento nel novero dei diritti che possono essere prenotati nel libro fondiario o intavolati anche i contratti di cui all'articolo 2643 numero 2 bis del Codice Civile (ossia “i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale”).
In materia di espropriazione, invece, l'articolo 74 disciplina l'espropriabilità di tutti i beni immobili gravati dal c.d. uso civico, previo pronunciamento sulla modifica della destinazione d'uso e salvo il caso in cui l'opera pubblica o di pubblica utilità sia compatibile con l'esercizio dell'uso civico (si veda l'articolo 4 del Decreto del Presidente della Repubblica 327 del 2001).
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Le predette disposizioni, quindi, rappresentano uno dei primi passi del legislatore verso principi di razionalizzazione energetica e uso più efficiente delle risorse che dovranno necessariamente contraddistinguere la vita dei cittadini negli anni a venire.
Al fine di evitare costi maggiori o disservizi, quindi, conviene aggiornare le strutture condominiali in modo preventivo, giovandosi degli sgravi fiscali offerti dal Governo per le opere “Green” ed evitando così il rischio opposto di incorrere in sanzioni dovute ad una gestione datata e inquinante dello stabile.


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