Condominio

Sono variabili le maggioranze per approvare in assemblea le transazioni

di Paolo Accoti

Il condominio, quale ente di gestione che opera in rappresentanza e nell'interesse comune dei singoli partecipanti, può senz'altro procedere alla transazione, intesa come il “… contratto col quale le parti, facendosi reciproche concessioni, pongono fine a una lite già incominciata o prevengono una lite che può sorgere tra loro” (art. 1965 c.c.).
Per far ciò, tuttavia, è necessaria una delibera assembleare con la quale i condomini approvino l'ipotesi transattiva e diano mandato all'amministratore, quale rappresentante del condominio, per la sottoscrizione della stessa.
Le maggioranze richieste variano a seconda dell'oggetto della transazione, pertanto, quando vengono in discussione diritti reali, la maggioranza assembleare richiesta è quella stabilita dall'art. 1108, III co., c.c., vale a dire l'unanimità dei partecipanti alla comunione, al contrario, quando si verte in materia di spese di interesse comune e, pertanto, rientranti nelle attribuzioni dell'assemblea ex art. 1135 c.c., le maggioranze necessarie risultano quelle previste dal II comma dell'art. 1136 c.c., pertanto, un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Tanto ha di recente stabilito la Corte di Cassazione, Sez. II, con la sentenza del 25.01.2016, n. 1234.
A seguito di impugnativa di una delibera condominiale, con la quale tra l'altro, si era deliberata l'approvazione di una transazione relativa a delle infiltrazioni d'acqua nello stabile in condominio, il Tribunale di Cuneo, rigettava la domanda proposta dal condomino che, peraltro, assumeva di non aver partecipato alla predetta assemblea; sentenza confermata anche dalla Corte d'Appello di Torino, nel frattempo adita dal condomino soccombente.
Evidenziava il giudice di secondo grado, contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante che, per la transazione oggetto di delibera assembleare, era sufficiente la maggioranza richiesta dall'art. 1136 c.c.
Proponeva ricorso per cassazione il condomino il quale, tra l'altro, affidava il ricorso a diversi motivi di diritto, tra cui la violazione e falsa applicazione dell'art. 1136 secondo e quarto comma, la violazione di legge per omessa applicazione diretta o, in subordine analogica, dell'art. 1139 c.c., nonché degli artt. 1108, 1965 e 1967 c.c., in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c.
A sostegno della propria tesi, affermava che per la delibera relativa ad una transazione, in virtù dell'art. 1108, comma 3, c.c., era necessario il consenso di tutti i partecipanti, in considerazione del fatto che si era al cospetto di atto dispositivo dei diritti sulle cose comuni ovvero, in subordine, l'applicazione della regola di cui al primo e secondo comma, del medesimo articolo, vale a dire la maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, qualora si dovesse intendere la transazione atto eccedente l'ordinaria amministrazione.
Di contrario avviso, tuttavia, risulta la Suprema Corte di Cassazione, la quale, richiamato in propri precedenti in materia, per cui in virtù dell'art. 1135 c.c., l'assemblea delibera a maggioranza per tutto quello che attiene alle spese di interesse comune, anche evidentemente in caso di transazioni aventi tale oggetto, risultando necessario il consenso unanime dei condomini - in forza del disposto dell'art. 1108, III comma, c.c. - solo in caso di transazione avente ad oggetto diritti reali comuni (v. tra le varie, Sez. 2, Sentenza n. 821 del 16/01/2014; Sez. 2, Sentenza n. 4258 del 24/02/2006).
Ciò posto, nel caso concreto, rileva che non si versa in tale ultima ipotesi, tanto è vero che la transazione sottoposta al vaglio dell'assemblea condominiale, atteneva ad un accordo con la quale si stabiliva l'esecuzione di alcune opere edili, afferenti delle riparazione conseguenti a delle infiltrazioni d'acqua nell'appartamento di proprietà di una impresa di costruzioni, presente nello stabile in condominio, di cui il Condominio aveva inteso farsi carico, al fine di prevenire l'insorgenda lite giudiziaria.
Conclude, pertanto, la Corte affermando come: “oggetto della transazione era, quindi, un mero diritto obbligatorio e non certo un diritto reale dei partecipanti al condominio (uti domini e/o uti condomini)”, pertanto, “appare giuridicamente corretta la decisione della Corte territoriale laddove ha ritenuto la validità della costituzione dell'assemblea con la maggioranza del secondo comma dell'art. 1136 c.c.”.
La presente sentenza, si inserisce in un filone giurisprudenziale abbastanza consolidato che, a più riprese, ha ribadito come: “In tema di condominio negli edifici, ai sensi dell'art. 1135 cod. civ., l'assemblea può deliberare a maggioranza su tutto ciò che riguarda le spese d'interesse comune e, quindi, anche sulle transazioni che a tali spese afferiscano, essendo necessario il consenso unanime dei condomini, ai sensi dell'art. 1108, terzo comma, cod. civ., solo quando la transazione abbia ad oggetto i diritti reali comuni” (Cass. civ. Sez. II, 16/01/2014, n. 821. Da ultimo: App. Lecce Taranto, 22/04/2014, in merito alla modifica o l'introduzione di clausole di regolamento di condominio aventi natura ed efficacia contrattuale, con la precisazione che, qualora occorra porre fine ad una lite o prevenirne una compiendo, atti per i quali la legge prevede la forma scritta ad substantiam o ad probationem, occorrerà il consenso scritto di tutti i condomini, pena, in difetto, a seconda del tipo di forma, rispettivamente la radicale nullità dell'atto o l'applicazione dei noti limiti in tema di prova testimoniale, di presunzioni semplici, di confessione stragiudiziale).
Allorquando, invece, sono posti in discussione beni comuni, si pensi ad una alienazione del fondo comune, o alla costituzione su di esso di diritti reali, rinuncia o concessione di servitù, locazioni superiori ai nove anni e, pertanto, quando la transazione abbia ad oggetto negozi giuridici aventi carattere dispositivo, è necessario il consenso di tutti i comunisti, pertanto, la totalità dei partecipanti al condominio (Tra le altre: Cass. civ. Sez. II, 24/02/2006, n. 4258).

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