Basta con le percentuali sui lavori straordinari

Durante la mia carriera di amministratore condominiale, nelle offerte
da me presentate per l'acquisizione dei condomini, non ho mai
richiesto compensi aggiuntivi per la gestione di lavori straordinari.
Mi rendo conto che oggi le cose sono mutate e gli amministratori
inseriscono abitualmente, nelle loro offerte, una percentuale extra da
applicarsi sull'importo complessivo dei lavori straordinari.
A mio avviso, questa impostazione deve essere modificata. E' meglio
non inserire questa percentuale nell'offerta di nomina, ma fare in
modo che i condòmini, opportunamente informati, possano discutere ed
esprimersi in assemblea se concedere o no il maggior onere richiesto
dall'amministratore.
A questo punto è legittimo domandarsi se sia corretta l'imposizione
della percentuale extra sull'importo complessivo dei lavori
straordinari, oppure se sia più onesto che venga applicata sul
compenso ordinario annuale dell'amministratore.
Il legame giuridico che collega l'amministratore ai lavori
straordinari, per esempio: la facciata, è “interrotto” dalla nomina
del Direttore dei lavori, il quale si frappone tra l'impresa e
l'amministratore.
In questo caso l'amministratore riveste esclusivamente la figura del
“contabile”, mentre il Direttore dei lavori diventa il “responsabile”,
estensore della parte contrattuale, gestore della contabilità di
“cantiere” e in generale dei rapporti con l'impresa. Rientra tra i
suoi compiti più importanti, dichiarare terminati i lavori previsti
dal contratto, mediante apposito verbale sottoscritto dal medesimo e
dall'impresa, nel quale è dichiarato che i lavori sono stati
completati ed eseguiti <a perfetta regola d'arte>.
In buona sostanza l'amministratore provvederà esclusivamente alla
stesura del preventivo dei lavori, del riparto pro-quota e incasserà
le quote straordinarie, da versarsi in un apposito “fondo
straordinario”. Sarà suo compito, infine, a seguito dei verbali
firmati dal Direttore dei lavori, pagare all'impresa di volta in
volta, gli stati d'avanzamento dei lavori certificati.
Questa differenziazione mette in evidenza i diversi ruoli e
responsabilità delle due figure professionali “in gioco” e pare ancora
più evidente che l'amministratore svolga, come già detto, un'attività
meramente “contabile” e quindi, ai fini della responsabilità, non
direttamente collegata con i lavori straordinari.
Sarebbe auspicabile che le Associazioni di settore, stabilissero in
maniera univoca, le modalità d'applicazione della percentuale extra
sui lavori straordinari o, meglio ancora, la escludessero del tutto
dall'offerta di nomina dell'amministratore, dando indicazioni in tal
senso ai propri associati.
In conclusione si sottolinea che l'amministratore può eventualmente
avere diritto ad un compenso extra, legato al lavoro contabile
aggiuntivo, ma che, in ogni caso, questo deve sempre essere
riconosciuto e deliberato dall'assemblea condominiale!