Portone chiuso senza unanimità anche se in cortile c'è un negozio

Il negozio all'interno di un cortile condominiale non può opporsi alla delibera assembleare adottata a maggioranza che, cambiando una prassi consolidata, decida per la chiusura diurna del portone di accesso, optando dunque per l'apertura a chiamata, sostenendo che è lesiva di una servitù di passaggio maturata negli anni. Lo ha stabilito la Corte di cassazione, sentenza 27 gennaio 2016 n. 1547, confermando la decisione del giudice di secondo grado.
La società ricorrente, la cui domanda era stata accolta in primo grado, è proprietaria di due immobili adibiti ad attività commerciale, con ingresso dall'androne-galleria di un palazzo di Padova, il cui accesso era «da sempre aperto», escluse le ore serali e i giorni festivi. In appello, la s.n.c. aveva sostenuto l'invalidità della delibera assembleare in quanto adottata «a maggioranza e non invece all'unanimità», e ciò «in assoluta difformità rispetto alla destinazione dell'immobile quale risulta dagli atti di compravendita». Per i giudici di Piazza Cavour, però, si tratta di una domanda nuova, sollevata dopo ben undici anni dall'inizio della controversia, e dunque inammissibile.
Sempre in materia di utilizzo della cosa comune, la Cassazione (sentenza del 26 gennaio scorso n. 1421) ha chiarito che non è necessaria una maggioranza qualificata per deliberare la turnazione dei posti auto all'interno del cortile «purché sia assicurato il diritto al pari uso di tutti i condomini». Aggiungendo, sulla scorta di precedenti giurisprudenziali, che esso «non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell'unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine».
Sul punto, infatti, il codice civile, all'articolo 1102, 1° comma, afferma che «ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto». E per parte della dottrina al di fuori delle operazioni di carico e scarico e del normale transito, lasciare il portone aperto può integrare un utilizzo non conforme alla sua specifica e primaria funzione di protezione dell'edificio. Tuttavia, la posizione non è unanime, per esempio, il Tribunale di Fermo, sentenza n. 372 del 28 maggio 2014, ha «annullato la delibera con cui l'assemblea aveva disposto la chiusura del cancello condominiale per l'accesso pedonale, perché idonea a menomare i diritti del singolo condominio proprietario di un negozio posto al piano terra».