La villa divisa in due diventa condominio

La divisione negoziale dell'originario unico edificio in due proprietà distinte può comportare la nascita di un condominio orizzontale composto da due fronti di fabbrica adiacenti l'uno all'altro qualora il muro divisorio comune svolga funzione di sostegno dei carichi strutturali delle opposte porzioni di proprietà esclusiva.
È questo l'interessante principio espresso dal Tar Puglia nella sentenza n. 35/16.
La vicenda che ha portato alla decisione sopra detta nasceva quando il titolare della porzione di una villa si opponeva al permesso edilizio ottenuto dall'altro proprietario per la demolizione e ricostruzione della porzione di sua proprietà, rilevando come tale iniziativa avrebbe compromesso l'equilibrio statico della struttura e alterato la funzione del muro divisorio (compromessa dalla perdita della controspinta della parte demolita).
Secondo il Tar Puglia, però, tale ragionamento è errato sia sotto il profilo giuridico sia sotto il profilo tecnico.
In particolare si è rilevato che i muri perimetrali esterni delle due metà della villa servono a sostenere strutture e delimitare volumi di proprietà esclusiva e, conseguentemente, non possono rientrare trai beni comuni condominiali.
Come è noto, infatti, la presunzione di comproprietà prevista dall'art. 1117 c.c., che contiene un'elencazione esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, venendo meno, in questi casi, il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria: in altre parole la destinazione particolare del bene vince la presunzione legale di comunione, allo stesso modo di un titolo contrario.
All'opposto, come hanno osservato i giudici amministrativi, la funzione di sostegno dei carichi strutturali delle opposte porzioni della villa, assolta dal muro divisorio comporta la condominialità di detto manufatto.
In altre parole la divisione negoziale dell'originario unico edificio in due proprietà distinte può comportare la nascita di un condominio c.d. orizzontale composto da due corpi di fabbrica adiacenti l'uno all'altro se il muro divisorio comune svolge funzione di sostegno dei carichi strutturali delle opposte porzioni di proprietà esclusiva.
In tal caso ogni comproprietario del muro divisorio può fare liberamente uso della cosa comune senza mutarne la destinazione, né impedire all'altro comproprietario l'esercizio di analoghe facoltà.
Secondo il Tar Puglia tali condizioni sono rispettate (e quindi il Comune può autorizzare le opere necessarie) quando un comproprietario richiede di demolire il muro maestro perimetrale (non comune) e poi ricostruisce l'ala demolita in appoggio al muro comune che separa le due proprietà.
Quanto sopra vale a maggior ragione se si considera che nel caso in cui il muro divisorio sostiene il carico delle strutture laterali, la demolizione di una di esse è un'operazione che non può compromettere la statica dell'edificio.