Turnazione dei posti auto senza maggioranza qualificata

Non serve una maggioranza qualificata per approvare la delibera condominiale che prevede la rotazione dei posti auto all'interno del cortile «purché sia assicurato il diritto al pari uso di tutti i condomini». Lo ha stabilito la Corte di cassazione, con la sentenza 1421/2016, Sezione II civile, depositata ieri, chiarendo che per «uso delle cose comuni» deve intendersi «non solo l'uso identico in concreto (se possibile)», ma anche la ricerca di un rapporto di equilibrio «fra tutte le possibili concorrenti utilizzazioni del bene comune da parte dei partecipanti al condominio».
Dopo un primo successo davanti al giudice di pace, prima il tribunale di Napoli e poi la Suprema corte hanno infatti dato torto alla condomina di uno stabile del centro storico che lamentava la perdita di un «diritto reale» su di un posto auto, trasferitole con l'atto di acquisto della casa (o in subordine acquisito per usucapione), e dove aveva parcheggiato «pacificamente» per trenta anni, a causa di una delibera adottata senza la prescritta maggioranza.
Di tutt'altro avviso la Cassazione che smonta uno dopo l'altro i motivi di ricorso della donna. In primis, argomenta la Corte, al momento dell'acquisto la proprietaria dello stabile aveva venduto il primo appartamento, per cui di fatto si era già costituito un condominio, ciò che le impediva di disporre delle parti comuni. Infatti, «il condominio di edifici si costituisce ipso iure nel momento in cui si realizza il frazionamento da parte dell'unico originario proprietario pro indiviso», e da lì in poi «si trasferiscono ai singoli acquirenti dei piani o porzioni di piano anche le corrispondenti quote delle parti comuni, di cui non è più consentita la disponibilità separata». A meno che, precisa la sentenza, «non emerga dal titolo, in modo chiaro ed inequivocabile, la volontà delle parti di riservare al costruttore originario o ad uno o più dei condomini la proprietà esclusiva di beni che, per loro struttura ed ubicazione dovrebbero considerarsi comuni».
Riguardo poi alla adozione della delibera a maggioranza semplice, la Cassazione spiega che «il regolamento condominiale, adottato a maggioranza, può disporre in materia di uso delle cose comuni», sempreché venga salvaguardato il «pari uso». E che tale nozione «non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell'unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine». In questo senso la disciplina turnaria dei posti macchina «lungi dal comportare l'esclusione di un condomino dall'uso del bene comune» è adottata proprio per «assicurarne ai condomini il massimo godimento possibile».
Infine, con riguardo alla rivendicazione dell'usucapione abbreviata, la Corte ricorda che «è pur sempre necessario un titolo astrattamente idoneo ad attuare il trasferimento del diritto reale, ed a tal fine, è indispensabile l'esatta individuazione del bene». Ma nell'atto notarile di acquisto dell'appartamento «mancava del tutto l'individuazione del posto successivamente oggetto di uso» per tre decenni consecutivi da parte della condomina.