Il contratto di amministrazione condominiale: per un nuovo rapporto tra professionista e condòmini

Il rapporto tra l'amministratore di condominio e i condomini è stato generalmente inquadrato nello schema del mandato con rappresentanza sul presupposto che il condominio non sia un ente dotato di personalità giuridica. Non rappresenta un ente distinto dai partecipanti, ma i singoli condomini.
Il ruolo dell'amministratore, i suoi compiti e le sue responsabilità riflettono gli interessi che è chiamato a realizzare. All'interno del rapporto con i condomini riguardano l'attuazione del regime che i condomini si sono dati, sia sul piano delle condotte e attività, sia sul piano patrimoniale. Nei confronti dei terzi, riguardano la legittimazione attiva e passiva dell'amministratore, con riferimento all'assunzione di iniziative e all'imputazione delle loro conseguenze.
La cura degli interessi dei condòmini, però, non esaurisce i compiti e le attribuzioni che la legge assegna all'amministratore.
Per un verso viene certamente in rilievo il rapporto tra amministratore e condòmini, che può ricondursi al modello contrattuale del mandato; a seguito della riforma, l'espresso rinvio operato dall'art. 1129, comma 15, del Codice civile alle disposizioni generali del contratto di mandato va a colmare eventuali lacune della disciplina condominiale relative a tale rapporto.
Per altro verso, l'attività di amministrazione risponde ad altre esigenze, sia di natura privatistica riconducibili a soggetti diversi dai condomini (ad esempio, i conduttori e le persone che stabilmente occupano o abitualmente accedono al condominio), sia di natura pubblicistica (ad esempio, in tema di sicurezza). Questo versante è presidiato dalla disciplina condominiale in senso stretto e dalla normativa speciale prevista per le materie che lambiscono la vita condominiale.
Questa consapevolezza, assieme ad altre ragioni, ha indotto alcuni autori ad isolare una diversa fattispecie contrattuale, appunto il contratto di amministrazione condominiale.
In quest'ordine di considerazioni, il passaggio assembleare, normalmente ristretto alla laconica scelta del professionista, può costituire un momento più utilmente e opportunamente destinato a definire il contenuto del contratto di amministrazione che ben può assolvere ad una duplice funzione:
1) può regolare più puntualmente il rapporto tra le parti contraenti (professionista e condomini) negli aspetti non protetti da norme inderogabili come, ad esempio, definizione analitica dei compensi riconosciuti all'amministratore (si pensi all'ipotesi di lavori straordinari), regime della prorogatio imperii, anticipazioni di spese e relativi rimborsi, polizza assicurativa, condizioni e termini per la revoca dell'incarico, tipizzazione contrattuale di ulteriori ipotesi di “grave irregolarità”, ecc.. Inoltre, stante il carattere suppletivo dell'art. 1130 c.c., il contratto può specificare attribuzioni e compiti dell'amministratore, ampliando o riducendo il novero legale.
2) Con il contratto di amministrazione, inoltre, si profila l'opportunità di normare, ovviamente nei margini di autonomia ammessi dalla legge, l'attività dell'amministratore, di definire regole vincolanti per eventuali, futuri e specifici rapporti, evitando di ricorrere alla futura deliberazione assembleare ogni volta si dovesse presentare l'occasione o la necessità. La definizione contrattuale di tali regole può rappresentare, per l'amministratore in particolare, un mezzo che consente di delimitare il campo delle sue responsabilità andando a dirimere, a monte, situazioni e questioni su cui vi sono incertezze interpretative: ci si riferisce, ad esempio, alla possibilità di esperire, da parte dell'amministratore, azioni reali a difesa delle parti comuni senza autorizzazione dell'assemblea, al potere di stipulare contratti e selezionare i contraenti, alla definizione del regime delle garanzie nel rapporto con i creditori, al riconoscimento di un potere di spesa, fissandone la soglia, per interventi di manutenzione straordinaria non urgenti che per legge non potrebbe disporre.
Il riconoscimento all'amministratore del ruolo di necessario diaframma tra dimensione esterna e dinamiche interne al gruppo dei condomini – assegnando così alla figura una funzione moderna e dinamicamente orientata alla cura di interessi di varia natura e portata – passa anche attraverso il riconoscimento, nel contratto di amministrazione condominiale, dello strumento più adeguato a risolvere, in maniera flessibile e affidandosi all'autonomia privata, il problema del raccordo dei rapporti che vedono al centro l'amministratore.