La difesa dalla morosità sta anche nel regolamento

Per un condominio la morosità di alcuni condòmini può essere doppiamente dannosa: da un lato “esterno”, infatti, potrebbe mettere lo stabile in condizione di non poter far fronte ai propri debiti, con il rischio che gli enti somministratori di acqua, luce e gas sospendano o riducano al minimo i servizi erogati. Dal lato “interno”, inoltre, i condòmini virtuosi prima o poi si troverebbero nella spiacevole situazione di doversi con ogni probabilità fare carico della morosità dei “colleghi” cattivi pagatori.
Per evitare tutto ciò, è possibile intervenire in via preventiva prevedendo, nel regolamento condominiale, una clausola che dissuada i cattivi pagatori ponendo una sanzione economica nel caso di tardivi pagamenti degli oneri condominiali.
Un tale tipo di clausola è certamente lecita, per quanto recentemente (sentenza n. 10196/2013) abbia precisato che “non rientra nei poteri dell'assemblea, deliberando a maggioranza, stabilire interessi moratori a carico dei condòmini nel ritardo dei pagamenti delle quote condominiali, potendo tale previsione essere inserita soltanto in un regolamento contrattuale, approvato all'unanimità”.
E' poi ovviamente possibile che un regolamento di condominio, inizialmente privo di tale clausola, possa poi in seguito essere integrato in tal senso.
Di notevole importanza è poi lo stabilire la natura di una tale clausola: ed in particolare se si tratti o meno di una clausola penale, che si può definire come un accordo con le quali le parti già al momento di concludere il contratto stabiliscono l'importo che sarà dovuto in caso di inadempimento di una di esse.
A tal proposito, a differenza dei giudici di merito (Tribunali di Torino e Pretura di Milano con due decisioni risalenti al 1986) che si erano espressi riconoscendo a tale norma del regolamento la qualifica di clausola penale, la Cassazione ha in tempi più recenti ( sentenza 5977/1992) ritenuto di esprimersi in senso contrario con le seguenti motivazioni: “ …Alla questione se alle norme dell'art. 35 del regolamento condominiale possa riconoscersi natura di clausola penale va data soluzione negativa. La clausola penale è una pattuizione accessoria del contratto convenuta dalle parti per rafforzare, da un lato, il vincolo contrattuale e per stabilire, dall'altro, preventivamente una determinata sanzione per il caso di inadempienza o di ritardo nell'adempimento, con l'effetto di limitare alla prestazione prevista per il risarcimento del danno indipendentemente dalla prova dell'effettivo pregiudizio economico verificatosi. La norma regolamentare viceversa ha quali destinatari tutti i condomini in quanto vincolati dalla regolamentazione comune e non solo se ed in quanto vengano a trovarsi in concreto nelle situazioni previste, disciplinate o vietate.”
La questione trattata ha un importanza tutt'altro che meramente teorica: in quanto riconoscere alla regola in oggetto la valenza di clausola penale significa attribuire al Giudice (anche “d'ufficio” e cioè senza che venga formulata una espressa richiesta in tal senso da parte del condòmino colpito dal provvedimento sanzionatorio) la possibilità ex art. 1384 Cod. civ. di ridurre l'importo ritenendolo eccessivo.
Su tale questione si è espressa da ultimo la cassazione a Sezioni unite (sentenza 18128/2005), in una pronuncia con la quale non essendo in discussione (poiché le parti non avevano formulato nessuna richiesta in tal senso) la natura di clausola penale riconosciuta dal Tribunale alla norma del regolamento che sanzionava i tardivi pagamenti, la Suprema Corte aveva giudicato legittimo l'intervento del Giudice che aveva appunto ridotto l'importo della sanzione applicato dal Condominio giudicandolo manifestamente eccessivo.
La questione in sostanza può essere brevemente riassunta nei seguenti termini: il condominio può legittimamente approvare all'unanimità un regolamento di condominio che preveda una sanzione economica nei confronti dei condòmini ritardatari nei pagamenti degli oneri condominiali. Non trattandosi di clausola penale il Giudice non potrà intervenire a ridurre l'importo richiesto neppure qualora lo ritenga eccessivo. Si dovrà in ogni caso, ovviamente, rispettare i criteri fissati dalla legge n. 108 del 1996 per la determinazione del carattere usuraio degli interessi.