Con l’unanimità deroghe possibili al regime della «parziarietà» dei debiti condominiali

Uno dei temi più controversi del diritto condominiale riguarda il carattere di solidarietà o parziarietà delle obbligazioni contratte dal condominio.
In sostanza ci si chiede se il creditore del palazzo possa agire contro il singolo condomino domandando l'intero pagamento del proprio credito (e lasciando che lo stesso recuperi le varie quote dai comproprietari) oppure se egli debba agire contro ogni singolo condomino in ragione delle quote possedute.
Questa domanda ha comportato per anni risposte ondivaghe e gli stessi giudici non hanno saputo fornire, nell'ambiguità della legge, alcuna definitiva interpretazione.
La nota sentenza della Cassazione a Sezioni Unite 9148 del 2008 ha sancito, risolvendo ogni dubbio interpretativo in merito, il principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali.
Tale decisione ha quindi stabilito come ogni partecipante al condominio possa essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali solo per quanto riguarda la propria quota, ai sensi dell'articolo 1123 del Codice Civile.
La Cassazione, quindi, ha esplicitato il principio in ragione del quale il creditore del condominio, tentata infruttuosamente l'escussione dello stabile, può aggredire il patrimonio dei condòmini in ragione dei millesimi dagli stessi posseduti, e non per l'intero debito.
Tale procedura, inoltre, è stata resa particolarmente complicata dall'introduzione con la legge 220 del 2012 della procedura di escussione di cui all'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile che costringe il creditore non solo a frammentare il proprio credito, ma addirittura ad escutere in via preventiva i condomini morosi rispetto alle spese condominiali, lasciandogli la possibilità di agire contro quelli in regola solo a seguito della infruttuosa esecuzione contro i predetti.
Il procedimento, evidentemente, è lungo e complesso e comporta per il creditore (che già non ha ricevuto il pagamento delle proprie fatture) nuovi esborsi e spese.
Il principio di parziarietà delle obbligazioni contrattuali sottoscritte dal condominio, così come determinato dalla legge, infatti, può validamente essere derogato in modo pattizio.
In buona sostanza, quindi, i condòmini potranno stabilire, nel contratto di appalto con l'impresa che deve effettuare i lavori nello stabile, condizioni di responsabilità differenti rispetto alla legge.
Tale principio privilegia l'autonomia contrattuale delle parti in ragione della quale i contraenti possono liberamente determinare il contenuto del proprio accordo, anche in deroga a principi di legge o all'interpretazione della Corte di Cassazione come nel presente caso.
Diverse sentenze della corte di legittimità hanno sostenuto tale principio.
Nella sentenza numero 16920 del 2009 la III Sezione della Cassazione afferma la validità di una clausola contrattuale dove i condomini avevano stabilito “il diritto della parte istante di procedere ad esecuzione forzata per l'intero nei confronti di uno solo dei condomini, l'essere lo stesso moroso o, alternativamente, l'avere il creditore inutilmente sperimentato l'esecuzione nei confronti di tutti i condomini morosi”, addirittura consentendo alle parti – pattiziamente – di sancire il principio di solidarietà delle obbligazioni condominiali.
I condomini, quindi, hanno potere nei singoli contratti con i fornitori o nel regolamento contrattuale del condominio, di modificare e modulare il regime di responsabilità delle obbligazioni dello stabile ove risiedono.
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