Il quesito: supercondominio sciolto in assemblea ordinaria

Da Condominio24

Sono proprietario di un appartamento in un supercondominio composto da 28 unità. È mia intenzione, in sede di assemblea ordinaria, chiedere la separazione da supercondominio a semplice condominio, composto eventualmente da sole 12 unità abitative, con il consenso dei proprietari interessati, per una conduzione interna, nel rispetto delle tabelle millesimali vigenti, in ossequio al nuovo regolamento condominiale. Che tipo di maggioranza - semplice o qualificata - necessita? Peraltro, tale atto ritengo si renda necessario per manifesta e grave inadempienza dell'attuale amministratore (omesso riparto spese per recupero della ristrutturazione edilizia, con conseguente perdita del credito Irpef), oggetto di personale contestazione.

Risposta
L’articolo 61, comma 1, disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che «qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato». Il successivo comma 2 prevede che «lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'articolo 1136 del Codice (ossia: la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, da intendersi il supercondominio), o disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione».L’articolo 62, comma 1, disposizioni di attuazione del Codice civile invece statuisce che «la disposizione del primo comma dell’articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’articolo 1117 del Codice». Tuttavia, il comma 2 del citato articolo precisa che «qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell’articolo 1136 del Codice stesso» (ossia: la maggioranza degli intervenuti ed almeno i 2/3 del valore del supercondominio).Pertanto, dalle norme appena richiamate, si può pacificamente affermare che il supercondominio può essere sciolto nel corso della prossima assemblea ordinaria (la cui discussione deve essere inserita nel punto dell’ordine del giorno), con una delibera approvata dalle maggioranze prescritte dal comma 2 dell’articolo 1136 del Codice civile. Se la delibera non dovesse essere approvata dalla predetta maggioranza richiesta, lo scioglimento del supercondominio potrà essere disposto dall'Autorità giudiziaria su domanda di almeno 1/3 dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione. I beni che continueranno ad essere di comune proprietà tra i due nuovi condomini, nati dalla separazione, continueranno ad essere amministrati come se si trattasse ancora di un unico supercondominio.Infine, qualora la scissione richiedesse una modifica dello stato delle cose e la predisposizione di opere per la “sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini”, lo scioglimento dovrà essere deliberato dalla maggioranza degli intervenuti ed almeno i 2/3 del valore del supercondominio.