Il Condominio

L’amministratore è tenuto alla comunicazione di dati e informazioni

di Edoardo Valentino

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Il ruolo dell'amministratore di condominio è profondamente cambiato a seguito della riforma del 2012.
L'approvazione della legge 220 del 2012 ha comportato un giro di vite sulla professione, con la creazione di obblighi e doveri ai quali il professionista della gestione condominiale deve sottostare.
Obblighi preesistenti, inoltre, sono stati implementati nel tentativo di qualificare e responsabilizzare la figura dell'amministratore.
Tra questi citati doveri figurano quelli relativi all'informativa condominiale.
In particolare, quindi, esistono delle situazioni nelle quali l'amministratore ha l'obbligo di comunicare informazioni relative al condominio e ai comproprietari, ai condòmini stessi e addirittura ambiti in cui la legge impone doveri di informativa verso i terzi.
Per quanto riguarda le informazioni verso i terzi, l'amministratore con il mandato di gestione dello stabile assume dei precisi oneri di comunicazione di dati alla pubblica amministrazione e verso i creditori condominiali.
In particolare egli ha l'onere di comunicare all'agenzia delle entrate, a seguito di sua espressa richiesta, “dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiale” (si veda Decreto del Presidente della Repubblica n. 600 del 29 settembre 1973) e devono altresì comunicare annualmente all'anagrafe tributaria “l'ammontare dei beni e servizi acquistati dal condominio e i dati identificativi dei relativi fornitori” (Decreto del Presidente della Repubblica n. 605 del 29 settembre 1973).
In caso di lavori edili all'interno dello stabile, poi, l'amministratore assume l'obbligo di gestire per il condominio la direzione degli stessi e quindi obblighi di informativa dei lavoratori sui “rischi per la salute e sicurezza sul lavoro connessi all'attività di impresa in generale” (articolo 36 del Decreto Legislativo 81 del 2008).
L'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, poi, ha introdotto un obbligo di informativa verso i creditori del condominio stabilendo come egli sia “tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”.
A semplice richiesta di un creditore, quindi, egli dovrà provvedere alla comunicazione di un elenco dei condomini in debito con il pagamento delle spese di gestione, di modo che questi si soddisfi con priorità verso gli stessi.
Esistono, parallelamente agli obblighi di informativa verso i terzi, svariati doveri di informazione ai condòmini.
Il principio è, chiaramente, quello in ragione del quale i comproprietari debbano essere informati di tutto quello che riguarda la vita condominiale, ma esistono delle eccezioni.
L'articolo 1131 del Codice Civile infatti, disciplina i poteri di rappresentanza in giudizio dell'amministratore di condominio, stabilendo come egli possa “agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi” nei limiti delle “attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea”.
L'articolo prevede anche un obbligo per l'amministratore di informare l'assemblea senza indugio in caso il condominio venga citato in giudizio.
E' il caso però di fare notare come la legge preveda specificamente come detto obbligo di informativa sussista solamente ove la questione verta su una materia che esula dalle attribuzioni dell'amministratore.
Di conseguenza - al contrario - non sussiste nessun obbligo di informativa se la citazione o il provvedimento ricevuto rientrano tra le attribuzioni stabilite.
Esistono, poi, obblighi di informativa sia verso i condomini che verso i terzi nell'ambito della tutela della privacy.
In caso di apposizione di telecamere di sicurezza, infatti, il condominio assume il ruolo di titolare del trattamento dei dati personali e deve fornire una informativa alle persone fisiche che accedano allo stabile.
Questa informativa deve essere predisposta dall'amministratore, che assume la veste del responsabile del trattamento ai sensi degli articoli 4 e 29 del Codice della Privacy.
L'amministratore deve quindi informare i soggetti che entrano nel palazzo della presenza delle telecamere di sorveglianza e della modalità di trattamento dei dati ripresi dalle stesse.
E' chiaro quindi come il panorama normativo preveda in capo all'amministratore svariati obblighi di comunicazione di dati, o informativa, sia all'interno che all'esterno dello stabile.
In caso di violazione dei predetti doveri è chiaro come il mandatario possa essere ritenuto responsabile per i danni causati al condominio e addirittura, in certi casi, andare incontro alla revoca (ad esempio in caso di mancata informativa della citazione ricevuta dal condominio ai sensi dell'articolo 1131 del Codice Civile).
E' chiaro come per l'amministratore non sia affatto facile adempiere a tutti gli obblighi di informativa allo stesso incombenti (che si sommano a tutti gli ulteriori oneri e doveri relativi alla gestione dello stabile).
Ai fini di una più funzionale e trasparente gestione del condominio, nonché della facilitazione della professione dell'amministratore, si può ipotizzare una soluzione: l'articolo 71 ter delle disposizioni di attuazione del Codice Civile consente, su richiesta dell'assemblea e a spese del condominio, di attivare un sito internet dello stabile che permetta agli aventi diritto di estrarre e consultare in via informatica le delibere assembleari.
Si potrebbe, quindi, ipotizzare l'utilizzo degli strumenti informatici per fornire alcune delle informative previste per legge (ad esempio quelle relative al Codice della Privacy).


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