Telone sul terrazzo in uso esclusivo

di Gatti Gloria

17 Dicembre 2015

La domanda

La costruzione è composta da 3 piani fuori terra, da 1 piano seminterrato e da 1 terrazzo lastrico solare confinante con l'appartamento a piano rialzato. Non è costituito un condominio. Il terrazzo lastrico solare, sul quale si affacciano finestre e balconi degli appartamenti sovrastanti, appartiene al proprietario dell'appartamento a piano rialzato, mentre il garage sottostante il lastrico appartiene al proprietario dell'appartamento del 2 piano. Il proprietario dell'appartamento a piano rialzato e del terrazzo, senza chiedere permesso agli altri comproprietari, ha coperto 3/4 del terrazzo con un telone fissato ad una struttura in legno che fa da tetto. Detta struttura, oltre che alterare il decoro dello stabile, limita le vedute dalle finestre e balconi degli appartamenti sovrastanti ed inoltre contrasta con il divieto di sopraelevazione. Tanto premesso si chiede di conoscere se la copertura di parte del terrazzo lastrico solare è consentita e quale servitù e diritti degli altri comproprietari siano stati violati

Da L'Esperto Risponde

Secondo quanto affermato dalla giurisprudenza, il Condominio sorge senza alcun atto formale nel momento in cui avviene la vendita delle varie unità immobiliari ad opera del Costruttore.

A seguito della riforma del Condominio legge 22/2012, invece la nomina dell'amministratore è obbligatoria per legge quando i condomini sono più di otto e deve essere deliberata dall'assemblea.

Chiarito questo punto, venendo alla fattispecie esposta, per terrazza a livello deve intendersi, in un edificio condominiale, una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e, sullo stesso piano di altri, dei quali costituisce parte integrante strutturalmente e funzionalmente, tale che deve ritenersi, per il modo in cui è stata realizzata, che è destinata non solo e non tanto a coprire una parte di fabbricato, ma soprattutto a dare possibilità di espansione e di ulteriore comodità all'appartamento del quale è contigua, costituendo di esso una proiezione all'aperto; quando ricorre tale situazione dei luoghi, la terrazza deve ritenersi appartenente al proprietario dell'alloggio, di cui strutturalmente e funzionalmente è parte integrante.

Anche nel caso di costruzione sulla terrazza a livello sita ai piani inferiori si può parlare di diritto di sopraelevazione, infatti la Cassazione ha stabilito che il concetto di sopraelevazione va riferito a quella parte dell'edificio, e solo a quella, che viene occupata dalla nuova fabbrica e, nella specie, alla parte che prima era occupata dalla terrazza ed in seguito da un appartamento: c'è, quindi, sopraelevazione, poiché l'edificio è aumentato in altezza (Cass. 12173/1991).

Questo principio si giustifica, in quanto deve prendersi in considerazione l'utilizzazione, da parte di chi sopraeleva, della colonna d'aria, che sovrasta l'edificio e nulla importa che l'edificio medesimo in altre sue parti sia più elevato della nuova fabbrica sopraelevata. Per quanto riguarda la disciplina applicabile la terrazza a livello è equiparata al lastrico solare.
Gli articoli 1120 e 1127 del codice civile stabiliscono limiti precisi a questo diritto edificatorio, e precisamente che le condizioni statiche dell'edificio permettano la sopraelevazione, che non si pregiudichi il decoro architettonico, che non si diminuiscano “notevolmente” l'aria o la luce dei piani sottostanti o in questo caso dei piani sovrastanti, che si versi agli altri condomini un'indennità di sopraelevazione pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante.
A questi limiti, se ne può aggiungere un quinto: il rispetto delle distanze legali tra costruzioni.

Tuttavia secondo la giurisprudenza, queste distanze vanno tenuto solo nei confronti di edifici (o di loro parti) che non appartengono al condominio.
Invece, anche all'interno del condominio dev'essere tutelato il cosiddetto diritto di veduta ai sensi degli art 905, 906 e 907 c.c., con misure che in genere, poi, sono notevolmente incrementate dalle norme comunali.

Pertanto, il condomino che abbia trasformato il proprio balcone in veranda, elevandola sino alla soglia del balcone sovrastante, è soggetto alla normativa sulle distanze di cui all'art. 907 c.c. quando la costruzione insista su altra area del terrazzo non ricadente in quella del sovrastante balcone, mentre non è tenuto ad analogo rispetto qualora la veranda insista esattamente nell'area del balcone senza debordare dal suo perimetro, in modo da non limitare la veduta in avanti e a piombo del proprietario sovrastante. (Nella specie la S.C., ha respinto il ricorso principale contro il capo della pronuncia che aveva condannato il condomino alla demolizione del fabbricato realizzato in violazione dell'art. 907 c.c. nella parte relativa al superamento dei tre metri calcolati non dal parapetto, ma dal piano di calpestio del terrazzo sovrastante)”. Cassazione civile , sez. II, 07 agosto 2007.
Pertanto, secondo quanto esposto, superati gli altri limiti derivanti dalla statica dell'edificio, dal decoro architettonico e dall'indennità di sopraelevazione, per poter sopraelevare anche su un terrazzo a livello, occorre rispettare il diritto di veduta degli altri condomini.

Per completezza si deve precisare che alcune recenti pronunce, vedi Tribunale di Roma sentenza n. 65 /2013, hanno respinto la domanda di rimozione della copertura di un terrazzo costruito dal condomino del secondo piano presentata dal condomino del piano superiore sulla scorta del principio di bilanciamento tra le diverse esigenze..
Ciò perché, ha motivato il giudice, la peculiarità del condominio, caratterizzato dalla coesistenza di una comunione forzosa con proprietà esclusive, implica, dovendosi i rapporti fra condomini ispirare a solidarietà, la necessità di ricercare un costante equilibrio e bilanciamento tra le esigenze e gli interessi di tutti i condomini.
Pertanto nel caso specifico, secondo la predetta sentenza: una copertura del terrazzo-giardino, costituita in pali e travi di legno sormontata da un telone bianco, nonostante tale opera sia stata collocata a meno di tre metri dall'appartamento sovrastante, violando la normativa sulle distanze (art. 873 c.c.) e sulle vedute (art. 907 c.c.), come prevista in via generale per tutti i rapporti di vicinato, è escluso che possa considerarsi lesiva dei diritti dell'attore. Infatti , la lesione dei diritto di veduta non è risultata di gravità tale da dover prevalere sull'interesse fatto valere da parte convenuta con la realizzazione del predetto manufatto, volto a tutelare la sua privacy e quella dei suoi ospiti.