Indicazione delle morosità nel bilancio

La Legge di riforma sul condominio del 11.12.2012 n. 220 ha tracciato le linee guida del nuovo rendiconto condominiale annuale

L'art. 1130 bis c.c. stabilisce che il rendiconto è formato dal
a) registro di contabilità: contiene le voci in entrata ed in uscita, indicate, spesa per spesa ed entrata per entrata, in ordine cronologico; si presume che tutte le spese e le entrate indicate nel registro di contabilità siano state “effettuate Inoltre, è evidente lo stretto legame tra questo documento con il conto corrente condominiale (sul quale devono transitare tutte le entrate e le uscite) e questo anche per rendere effettiva la possibilità di controllo e verifica del rendiconto e della gestione ed eventuale ricostruzione della gestione condominiale.
b) dal riepilogo finanziario: in cui vanno indicati i fondi e le riserve e dove sono allocati. E anche tutte le altre informazioni (debiti e crediti verso terzi e verso i proprietari) che non possono essere inserite nel registro contabilità in quanto non effettuate.
c) da nota esplicativa sintetica della gestione (anche con l'indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti) dell'amministratore che dovrebbe avere il fine di “spiegare” il rendiconto almeno per le parti non facilmente intellegibili.
Alla base del rendiconto ci sono le c.d. “pezze di appoggio” (cioè le fatture e le ricevute delle spese), queste sono di proprietà del Condominio e non dell'amministratore e possono essere visionate da ogni proprietario prima dell'assemblea che approva il rendiconto (Cass. civ. sez. II, 21 novembre 2000, n.15010) al fine di verificare la corrispondenza tra le spese indicate nel rendiconto con i documenti giustificativi.
Ogni proprietario può richiedere senza specificare le ragioni ed ottenere, prima dell'assemblea che approva i rendiconti, la copia di tutta la documentazione contabile.
A seguito della riforma è anche necessario che tutti i pagamenti risultino anche dal conto corrente del condominio art 1229 comma 7 c.c. che “L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica”

Il rendiconto deve essere reale e deve rappresentare la situazione reale del condominio, intendendosi, con questa espressione, non solo il divieto di inserire nel rendiconto dati falsi, ma anche il divieto di inserire nel rendiconto dati ”putativi” o “immaginari” o situazioni non realmente effettuate.
Altro principio basilare è quello di redigere un rendiconto con un metodo che faciliti il controllo dei dati presenti in questo documento.Secondo la giurisprudenza della suprema Corte, il sistema che permette di raggiungere tutti questi obiettivi è il c.d. principio di cassa, ossia le spese effettivamente sostenute e le entrate effettivamente riscosse (Cass. civ. sez. III, 9 maggio 2011 n. 10153).

Nel caso in cui l'attività dell'amministratore non risulti chiara, oltre a tutti i vincoli in precedenza indicati, l'art. 1130 bis c.c. prevede anche la nomina facoltativa di un comitato di proprietari con funzioni consultive e di controllo dell'operato dell'amministratore. Infatti, l'art. 1130 bis c.c. prevede che “l‘assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo”.

Inoltre il codice prevede, al fine di rafforzare ulteriormente i controlli dei proprietari sulla gestione contabile dell'amministratore mediante, la nomina facoltativa di un revisore della gestione condominiale. Infatti l'art. 1130 bis c.c. prevede che “l'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà”.

Il revisore può intervenire sul rendiconto non (ancora) approvato, ma anche sui rendiconti precedenti approvati, tale norma, quindi, permette di rimettere in discussione i rendiconti anche dopo la loro approvazione senza limiti di tempo.
Inoltre, il revisore non deve essere, per forza, un revisore contabile, ma è sufficiente un professionista che conosca il condominio e la gestione contabile del medesimo istituto.