Niente case di riposo per anziani in condominio se il regolamento lo esclude

Il regolamento di condominio, a norma dell'articolo 1138 codice civile, deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 codice civile ed allegato al registro indicato dal numero 7) del dell'articolo 1130.
Esso può regolare l'uso delle cose comune e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché gli aspetti inerenti la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
L'ultimo comma della norma contiene però altre due disposizioni integrative di carattere escludente: l'una generica e l'altra specifica concernente, in particolare, l'impossibilità di ciascuno condòmino di sottrarsi all'onere delle spese (1118), l‘indivisibilità normale della cosa comune (1119), il potere di disporre innovazioni da parte della maggioranza qualificata (1120), la nomina e la revoca dell'amministratore (1129), i poteri di questi (1131), la posizione dei condomini dissenzienti rispetto alle liti (1132), i requisiti di validità e di efficacia delle assemblee, l'impugnazione delle delibere (1136 e 1137). Queste ultime disposizioni, dichiarate inderogabili dalla norma, concernono la dinamica dell'amministrazione e la gestione del condominio e non possono essere modificate neanche da un regolamento contrattuale (Cassazione Civile, sentenza 443/1961)..
Viceversa, il primo gruppo dei “divieti” elencati dalla norma riguarda la posizione dei singoli condòmini, quali titolari di diritti sulle parti comuni e sui beni di rispettiva proprietà, e può essere modificato solamente da un regolamento approvato all'unanimità da parte di tutti i compartecipi.
Le norme idonee a menomare i diritti di ciascun condomino, ovvero quelle in grado di incidere nella rispettiva sfera soggettiva e negli obbligazioni del casosono quindi qualificate come clausole aventi natura contrattuale e possono trovare ingresso, nella vita condominiale, solamente a date circostanze costitutive.
I divieti ed i limiti di destinazione delle cose di proprietà individuale nel regime condominiale, più partitamente, sono in genere formulati nei regolamenti sia mediante elencazione delle attività vietate sia mediante riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare (Cassazione Civile, sentenza 9564/1977).
Peraltro, specialmente in questo ultimo caso, tali limiti e divieti, al fine di evitare ogni possibile equivoco in una materia che attiene alla compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini, devono risultare a espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo ad incertezze.
In altri termini, con il regolamento di condominio possono essere costituiti pesi a carico di unità immobiliari di proprietà esclusiva e a vantaggio di altre unità abitative, cui corrisponde il restringimento e l'ampliamento dei poteri dei rispettivi proprietari, o possono imporsi prestazioni positive a carico dei medesimi e a favore di altri condomini o di soggetti diversi, ovvero possono limitarsi il godimento o l'esercizio dei diritti del proprietario dell'unità immobiliare.
Nel primo caso è configurabile un diritto di servitù, trascrivibile ni registri immobiliari; nel secondo un onere reale e nel terzo un'obbligazione propter rem, entrambi non trascrivibili (Cassazione civile, sentenza 11864/2000).
Orbene, il divieto di adibire un immobile ad una determinata destinazione, ovvero di esercitarvi alcune specifiche attività è inquadrabile nell'ambito di quest'ultimo istituto.
Sul merito di siffatto divieto, si è recentemente pronunciato il Tribunale di Catania con la Sentenza 4976 del 2015 emessa in data 11 dicembre scorso, con la quale ha respinto la domanda di invalidazione di una delibera assembleare nella parte in cui proibiva, richiamando una previsione regolamentare interna, l'adibizione dell'immobile privato di un condòmino a casa riposo per anziani.
Le case di riposo – a parere del predetto Decidente - non costituiscono civile abitazione, né potrebbero sulla scorta delle previsioni di cui ai decreti ministeriali e delle leggi regionali settoriali per cui le stesse dovrebbero trovare ubicazione all'interno delle civili abitazioni.
L'ubicazione della casa alloggio non rende essa una civile abitazione, trattandosi di attività di servizio che deve comprendere personale specializzato, nonché un ambulatorio all'uopo destinato, con lA finalità di ricovero di un numero predefinito di pazienti con determinate caratteristiche.
A fronte di quanto sopra, l'autorità giudicante ha ritenuto quindi estensibile alla fattispecie l'efficacia di cui al divieto posto in essere dal regolamento “contrattuale”,volto a inibire la facoltà dei condòmini ad adibire i propri immobili ad uso diverso da quello di civile abitazione o a studio professionale.
Gli anziani della comunità in questione saranno costretti così a “riposare” altrove…