Il Condominio

Criteri di cassa o di competenza nel rendiconto annuale?

di Carlo Parodi

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Il nuovo articolo 1130 bis c.c. della legge di riforma della normativa condominiale (n. 220/2012) ha chiarito che il rendiconto condominiale deve contenere “le voci di entrata e di uscita ed ogni dato inerente alla situazione patrimoniale, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve. Un registro di contabilità (in pratica il libro giornale previsto per le imprese), un riepilogo finanziario ed una nota esplicativa della gestione”.
Nessuna indicazione normativa in merito al criterio contabile da adottare, ma con “la scelta” di Cassazione seconda civile 9 maggio 2011, n. 10153 (presidente Triola) per quello di cassa. Lo stesso Triola (Il condominio – Giuffrè Milano 2007) dà per scontato che il conto consuntivo della gestione condominiale non deve essere strutturato in base al criterio della competenza bensì a quello di cassa per cui l'inserimento della spesa va annotato alla data dell'effettivo pagamento in quanto …..così affermato da Tribunale di Milano sezione ottava 20/6/1991, n. 5036.
E il Presidente Corona (Cassazione n. 10815 del 16 Agosto 2000 aveva precisato che “la Corte non deve risolvere la questione di diritto se l'amministratore debba rispondere della gestione sulla base del criterio di competenza o di cassa, ma è pur vero che l'amministratore dura in carico un anno, per cui la gestione viene rapportata alla competenza annuale”. La domanda del condominio contestava l'avanzo di gestione dovuto alla cessazione dell'incarico il cui importo risultava divergente a seconda della tenuta della contabilità condominiale con il criterio di competenza o di cassa; e la CTU aveva affermato la correttezza del criterio di competenza contabile adottato dall'amministratore nella rappresentazione della sua gestione.
Risulta infatti difficile comprendere le argomentazioni che giustificano in sede di passaggio di consegne tra amministratore uscente e subentrante risultanze difformi a seguito di utilizzo alternativo di uno dei due criteri.
Per la relativa scelta da utilizzare per la redazione del rendiconto condominiale occorre considerare gli effetti che si intendono dare a tale documento; liquidità per il bilancio di cassa in quanto il documento considererà soltanto quote incassate dai condomini e pagamenti delle spese effettuate, imputazione invece delle spese agli effettivi fruitori dei servizi resi, indipendentemente dai crediti (verso condomini per quote periodiche dovute e non pagate) e debiti (verso fornitori di beni e servizi comunque evidenziati in situazione patrimoniale) per il bilancio di competenza.
Considerate le nuove indicazioni dell'art. 1130 bis per la redazione del rendiconto condominiale (registro di contabilità, situazione patrimoniale, fondi di riserva e nota sintetica esplicativa) torna utile prendere nota dei principi di redazione del bilancio indicati nell'art. 2423 bis c.c.: “si deve tener conto della data dei proventi ed oneri di competenza dell'esercizio indipendentemente dalla data di incasso o del pagamento”. Infatti uno dei Principi contabili di Commercialisti e Ragionieri evidenzia che “l'effetto delle operazioni deve essere rilevato contabilmente ed attribuito all'esercizio al quale tali operazioni si riferiscono e non a quello in cui si concretizzano i relativi incassi e pagamenti”.
Ancora tra i Principi contabili allegati al Regolamento concernente l'amministrazione e la contabilità degli Enti pubblici (DPR 22/2/2003, n. 97) la competenza economica imputa gli effetti delle operazioni all'esercizio al quale è rinvenibile l'utilità economica ceduta o acquisita anche se diversa da quello in cui si concretizzano i relativi movimenti finanziari con espresso riferimento al principio contabile anzidetto.
Il criterio di competenza previsto per le aziende che erogano servizi e che usano confrontare i risultati di gestione con quanto preventivato, rispetta il principio dell'autonomia dei bilanci con conseguente omogeneità e confrontabilità nel tempo e consente di imputare agli effettivi fruitori il costo dei servizi in funzione della mobilità di condomini ed inquilini. Con il criterio di cassa le singole operazioni in entrata ed in uscita si registrano alla data della corrispondente variazione numeraria, mentre con il criterio di competenza le registrazioni si effettuano alla data in cui si determinano le rispettive causali d'incasso o di spesa, ferma restando la centralità informativa della situazione patrimoniale.
Anche la legislazione francese (art. 3 del decreto n. 240 del 4/3/2005) precisa che “le spese accertate per le operazioni correnti comprendono le somme versate o da versare per le forniture ed i servizi di cui ha beneficiato il condominio”.
Sarebbe da ipotizzare anche per le entrate il criterio di competenza in quanto il punto 3)
dell'art. 1135 c.c. prevede che “l'assemblea provvede all'impiego del residuo attivo della gestione” (Branca – Zanichelli 1982), senza però essere condizionato dall'incidenza delle quote non versate dai condomini stessi.


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