Il Condominio

Il quesito: tetto a più falde e ripartizione delle spese di manutenzione

di Pierantonio Lisi

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Da L’Esperto Risponde

In una trifamiliare senza istituzione di condominio sono state adottate di recente le tabelle millesimali che non menzionano tabelle parziali relative a tetto, facciate eccetera. Il tetto, trentennale, è composto di 3 falde, quella centrale più alta è da manutentare in quanto ha causato danni da infiltrazione all'appartamento al piano primo. La falda centrale copre completamente l'appartamento al piano primo, metà appartamento a sinistra e metà di quello a destra oltre alle scale e atrio comuni. Inoltre copre le proprietà comuni (scale e atrio )al piano seminterrato e parte delle proprietà esclusive dei 3 proprietari (i rispettivi garage, cantine).Le due falde laterali, più basse, coprono la restante metà dei 2 appartamenti al piano terra e le restanti parti nel seminterrato sopra citati. Le spese di manutenzione vanno ripartite per millesimi? Un proprietario del piano terra vorrebbe pagare una quota inferiore ai suoi millesimi poiché coperto solo parzialmente dalla falda centrale.

Risposta
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari o opere destinate a servire una parte dell'edificio, le spese di manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne traggono utilità, dispone l'articolo 1123, terzo comma, Codice civile. La norma non impone di procedere a improbabili proiezioni ortogonali per individuare i condomini tra i quali va ripartita la spesa di riparazione del tetto, ma pare doversi applicare solo nel caso in cui l'organismo edilizio condominiale sia coperto da una pluralità di tetti che servono a gruppi di condomini distinti. Resta da stabilire quando il tetto di un edificio possa considerarsi unitario e se, accertata l'esistenza di più tetti, la presenza di unità immobiliari coperte in parte da uno e in parte dall'altro tetto determini l'inapplicabilità della norma. Non può riconoscersi un rilievo determinate al profilo meramente strutturale della copertura: un tetto per ogni falda o un tetto per ogni parte dell'edificio non sovrastata da altri piani. La giurisprudenza, in effetti, si è mostrata molto cauta nell'interpretazione della norma, chiarendo che se i diversi tetti siano funzionalmente collegati per assicurare lo scolo delle acque meteoriche la norma non si applica (Cassazione, Sezione Seconda, 16 aprile 1999, n. 3803). Si applica, invece, nel caso di corpi di fabbrica separati (Cassazione, Sezione Seconda, 2 febbraio 1995, n. 1255). Proprio la nozione di corpo di fabbrica consente di comprendere che occorre tener conto dell'autonomia strutturale dell'intero fabbricato e non del solo elemento architettonico che assolve alla funzione di copertura. Dalla descrizione del lettore, si intende che il fabbricato in questione si presenta come un'entità architettonica unitaria. Il tetto, dunque, per quanto si sviluppi ad altezze diverse, deve considerarsi unitario. In altri termini, la dislocazione delle unità immobiliari a un piano piuttosto che a un altro all'interno della medesima entità architettonica va considerata irrilevante ai fini della ripartizione delle spese per il tetto.
Per completezza, si deve osservare che, nel caso in cui alcune unità immobiliari - generalmente al piano terra o ai piani interrati - si sviluppino a cavallo tra due distinti corpi di fabbrica, occorre tener conto della parte che risulta coperta da ciascuno dei due diversi tetti ai fini della partecipazione alle spese di manutenzione.


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