Il Condominio

Per chi è iscritto a un Ordine è obbligatorio l'aggiornamento dell’amministratore?

di Paolo Gatto

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E' di pochi giorni fa la notizia del contrasto sorto tra il Consiglio Nazionale dei Commercialisti e una sede locale dell'Alac (associazione liberi amministratori condominiali) sull'obbligo, da parte degli iscritti agli albi, che esercitano anche l'attività di amministratore di condominio, di frequentare un corso e di curare l'aggiornamento con le canoniche quindici ore annuali.
La lettera della legge parrebbe non escludere nessuno dall'obbligo, ma l'esame del sistema normativo qualche dubbio parrebbe insinuarlo.
Il nostro ordinamento ritiene di garantire alcune attività professionali attraverso la cosiddetta “riserva”, disponendo che, per il loro espletamento, sia necessaria l'iscrizione ad un albo o ad un registro, normalmente a seguito del superamento di un esame di Stato, anche piuttosto selettivo.
La suddetta normativa deve ritenersi di ordine pubblico, tanto che la violazione viene sanzionata penalmente ed il contratto stipulato con il cliente è da ritenersi radicalmente nullo, e l'eventuale compenso non è dovuto, ancorché concordato ed ancorché l'attività sia stata utilmente espletata.
I professionisti iscritti ad albi, peraltro, commercialisti, avvocati, architetti e geometri, insieme alle attività riservate possono compiere attività che la legge non riserva agli iscritti agli albi, come è quella dell'amministratore di condominio; l'attività di gestione di patrimoni immobiliari rientra, direttamente o indirettamente, tra le attività non riservate delle professioni tecniche e legali (la fattispecie era rinvenibile, fino all'abrogazione, nelle tariffe professionali di avvocato di cui al D.M. 127/04) e in alcune realtà territoriali, esiste una forte componente di professionisti, iscritti agli albi, tra gli amministratori di condominio.
Questa situazione, che non creava problemi, se non qualche questione di ordine fiscale o, per lo più, previdenziale, ha iniziato a insinuare dubbi dopo la riforma del condominio nella quale, all'amministratore, venivano imposti alcuni oneri prima inesistenti, quali il diploma di scuola superiore, l'assenza di taluni precedenti penali o pendenze economiche, e obblighi di formazione ed aggiornamento; per i primi requisiti (diploma, assenza di precedenti) non sussistono incomprensioni in quanto tutte le realtà professionali di ordini e collegi richiedono la licenza di scuola media superiore (quasi sempre la laurea quinquennale) ed escludono iscritti con precedenti penali, mentre sulla formazione e l'aggiornamento la soluzione non appare semplice.
Intanto la nuova legge sul condominio non ha istituito una nuova professione “riconosciuta”; non esiste, infatti, un albo o un registro degli amministratori di condominio, né la disciplina può essere considerata di ordine pubblico dato che, in caso di mancanza di requisiti, non reagisce l'ordinamento sanzionando una condotta criminale di abuso di professione, ma agiscono i condomini in sede civilistica, i quali possono chiedere la revoca dell'amministratore e la sua sostituzione.
La legge sul condominio, pertanto, si limita a disciplinare le modalità dell'espletamento dell'attività di amministrazione, ma non istituisce una nuova professione, né conferisce all'amministratore un titolo professionale.
La legge, pertanto, parrebbe limitarsi a quei soggetti che espletano l'attività abituale di amministratore di condominio (escluso chi amministra dove è condomino), ma che non siano iscritti ad alcun albo atteso che la suddetta attività era già di norma compresa, ancorché senza riserva, tra le professioni riconosciute, tecniche e legali.
Appare, infatti, illogico che chi abbia conseguito un'abilitazione di livello superiore in materie tecniche e legali, ove l'attività di amministratore fa parte delle attività ancorché non specifiche, e abbia conseguito l'iscrizione ad un albo, sia tenuto agli stessi incombenti formativi di chi non ha alcuna abilitazione specifica anche in quanto, avvocati, commercialisti, architetti hanno già precisi obblighi formativi, per cui appare penalizzante raddoppiarne la portata con specifiche incombenze per la sola attività di amministratore di condominio.
D'altro canto, a questo orientamento si potrebbe obiettare che la formazione obbligatoria dei professionisti cada, in particolare, sulle materie oggetto di “riserva legale” e non su quelle non riservate, per le quali non sussiste obbligo.
Appare chiaro che, in mancanza di precise disposizioni normative, sia necessaria particolare cautela, per cui il geometra che espleti, in maniera continuativa e prevalente, l'attività di amministratore dovrà, per non rischiare, adempiere agli obblighi previsti per gli amministratori di condominio.


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