L'amministratore che ostacola la vendita dell'appartamento

di Paolo Mariotti

16 Novembre 2015

La domanda

Salve ho messo in vendita il mio appartamento ma ogni volta che un presunto acquirente si reca dall'amministratore (interessato anch'egli all'acquisto ma ad un prezzo di gran lunga inferiore) per chiedere se fosse tutto a posto riguardo la situazione condominiale, puntualmente viene scoraggiato all'acquisto dall'amministratore che si inventa di volta in volta ogni scusa possibile in grado di dissuadere l'acquirente. Inizialmente non credevo a tali comportamenti ma ho avuto la certezza quando dall'amministratore si è recato un mio amico fingendosi interessato all'acquisto. Siccome è da più di un anno che “fa scappare” almeno 5 persone realmente interessate, vorrei un consiglio, ovvero se ci sono i presupposti (ovviamente con prove e testimonianze) per la richiesta di un eventuale risarcimento danni per la mancata vendita dell'appartamento.

Da L'Esperto Risponde

La procedura descritta è singolare. Infatti, solitamente i potenziali acquirenti non hanno contatti diretti con l'amministratore del condominio ove è ubicato l'immobile in vendita.
Costoro hanno diritto a pretendere dal promittente venditore una dichiarazione dell'amministrazione condominiale sia sulla situazione dei pagamenti relativi alla porzione in vendita, giustificata dalla solidarietà passiva dell'acquirente con il proprio dante causa prevista dall'articolo 63 comma IV disposizioni di attuazione del Codice civile per i contributi dovuti nel biennio antecedente la compravendita, che sulla eventuale pendenza di contenziosi in corso con il condominio o fra il condominio e terzi, o sulle condizioni del fabbricato, ma non dovrebbero acquisire tali informazioni direttamente dall'amministrazione condominiale. Le dichiarazioni dell'amministrazione sono procurate dal (promittente) venditore, il quale può pretendere gli attestati e, a sua volta, è tenuto in virtù dell'impegno contrattuale assunto con il preliminare a fornire all'acquirente notizie su debiti e oneri che questi verrebbe ad accollarsi con l'acquisto e la conseguente assunzione della qualità di condomino, mentre non vi è alcun rapporto fra il soggetto interessato (o impegnato) all'acquisto e l'amministratore del condominio.
Non ci sono quindi motivi per fornire ai potenziali acquirenti i recapiti dell'amministratore, peraltro inopportuni alla luce dei comportamenti riferiti a quest'ultimo.

Considerato tuttavia che nulla vieta al promissario acquirente di contattare l'amministratore, potrebbe essere ipotizzabile una responsabilità extracontrattuale di questi, laddove riferisca dati e informazioni riservate o non vere che possano distogliere potenziali acquirenti dall'acquisto e quindi dannose per il venditore. In questa ipotesi resta però a carico del venditore la prova rigorosa del danno concretamente subito e del nesso causale fra questo e le iniziative antigiuridiche dell'amministratore.

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