Un doppio criterio per gli interventi su scale e ascensore

Da L’Esperto Risponde

In termini generali, la ripartizione delle spese condominiali è regolata dall'articolo 1123, primo comma, del Codice civile, secondo cui «le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione». E, ancora, al secondo e terzo comma è specificato che «se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità».

Le scale

In sostanza, i proprietari di uno stabile possono contribuire in modo differente a certe spese che riguardano le parti comuni e un criterio per la ripartizione è configurabile con l'altezza dei piani di ogni singolo alloggio. A norma dell'articolo 1117, fra le parti comuni rientrano le scale, definite dalla Cassazione «elementi necessari alla configurazione di un edificio diviso per piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva e mezzo indispensabile per accedere al tetto o alla terrazza di copertura» (10 luglio 2007, n. 15444).

Le scale, a cui è equiparato l'ascensore, secondo l'articolo 1124 del Codice civile (che attua i criteri contenuti nell'articolo 1123), sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono: la spesa quindi, a meno che un regolamento condominiale contrattuale non si esprima diversamente, è ripartita tra essi per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Attenzione però: ciò non significa che le spese a carico dei proprietari degli appartamenti siti sullo stesso piano siano da dividere in parti uguali, semmai in proporzione al valore millesimale di ciascuna unità del piano (Cassazione, 25 marzo 1970, n. 801). L'articolo 1124, inoltre, considera come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano proprietà comune.

Fanno parte delle scale anche ringhiere, passamani, pianerottoli, finestre e lucernari: qualora questi elementi richiedano manutenzione, per la suddivisione delle spese vale sempre il principio dettato dall'articolo 1124. Così come per la manutenzione degli intonaci, la tinteggiatura e la pulizia dei muri che delimitano i confini delle scale.

Qualche problema nasce per le rampe di scale che portano alle cantine. In questo caso, chi deve sostenere i costi? In linea generale, nonostante vi siano pareri discordanti, si ritiene che tali spese spettino soltanto ai proprietari delle cantine. Più complicato decidere, invece, a chi spetta pagare gli interventi nel sottoscala: se quest'ultimo è di pertinenza della scala si applica l'articolo 1124, mentre se è di proprietà esclusiva, l'articolo 1124 si applica soltanto alle spese relative al voltino del rampante, elemento essenziale della scala.

L’ascensore

L'articolo 1124 si applica anche per la suddivisione delle spese relative alla manutenzione o sostituzione dell'ascensore. Al pari delle scale,anche l'ascensore va mantenuto e sostituito dai proprietari dei diversi piani a cui serve. Ma non solo. I giudici del Tribunale di Genova (sezione III, 2 maggio 2003, n. 1512) hanno stabilito che anche i proprietari degli alloggi al piano terra, che non fruiscono dell'impianto, ma ne sono comproprietari, devono contribuire alla manutenzione ordinaria, straordinaria e di ricostruzione dell'ascensore, mentre sono esonerati dalle spese di esercizio e pulizia. Più di recente la Cassazione (sentenza 14 luglio 2015, n. 14697) ha però osservato che «le spese dell'ascensore possono riguardare solo alcuni condomini, ma l'impianto è di proprietà comune a tutti i condomini». Le spese per adeguare l'impianto alle norme Ue devono essere sostenute da tutti i condomini in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà, a norma dell'articolo 1123, primo comma (Tribunale di Parma, sezione II, 29 settembre 1994, n. 859). Allo stesso modo, per l'installazione ex novo dell'ascensore, si applica la disciplina dell'articolo 1123, primo comma, del Codice civile relativa alla ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza (Cassazione, 16 maggio 1991, n. 5479), vale e dire in proporzione del solo valore della proprietà di ciascun condomino. Questa modalità di ripartizione può cambiare se un regolamento contrattuale preveda altre formule, mentre può essere modificato con il voto unanime dei condomini.

Le spese di pulizia

Un aspetto particolare che merita attenzione è quello relativo alle spese per la pulizia e l'illuminazione della scala. In entrambi i casi, i condomini non pagano in proporzione ai millesimi di proprietà, bensì in base all'uso che ciascuno di essi può fare delle parti comuni (si veda la precisazione a lato). La ripartizione – secondo una giurisprudenza assai criticata – andrebbe effettuata in base al criterio proporzionale della sola altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica, in parte qua, dell'articolo 1124. Secondo la richiamata giurisprudenza, sarebbe infatti innegabile che i proprietari dei piani alti logorino le scale in misura maggiore rispetto ai condomini degli alloggi ai piani più bassi.