Il Fisco

Il Catasto mette online i metri quadrati

di Cristiano Dell’Oste e Saverio Fossati

MILANO

Il catasto avvia l’operazione-trasparenza sui metri quadrati. Da ieri mattina, i privati e i professionisti che eseguono una visura trovano anche il dato della superficie catastale  – espresso in metri quadrati – oltre a tutte le altre le informazioni tradizionali, compresa la rendita e consistenza misurata in vani.

La svolta riguarda le unità immobiliari a destinazione ordinaria (gruppi A, B e C) e interessa più di 57 milioni di case, uffici, box auto, negozi, magazzini e uffici pubblici. Di fatto, gli uffici del Territorio dell’agenzia delle Entrate hanno “scansionato” le planimetrie degli immobili – escluse ovviamente quelle più recenti, presentate già in formato digitale – e hanno ricostruito la metratura degli immobili. Gli unici casi in cui non è stato possibile completare l’operazione sono quelli dei fabbricati privi di planimetria (perché iscritti subito dopo la formazione del catasto, quando l’obbligo non c’era ancora) o quelli con planimetrie che non consentono di ricostruire la superficie (perché prive della scala, o con più piantine disegnate su una stessa scheda).

Restano i «vani»

Il dato dei metri quadrati non archivia il vano catastale, che continua a essere l’unità di misura della «consistenza» per oltre 34 milioni di abitazioni. Quindi nulla cambia per la base imponibile di Imu, Tasi e imposta di registro sui trasferimenti immobiliari. Conoscere la superficie, però, può essere comunque utile ai proprietari, perché la Tari sui rifiuti è riscossa dai Comuni prendendo come riferimento l’80% della superficie catastale. Inoltre, la consultazione della superficie può essere l’occasione per accorgersi che la planimetria depositata in catasto è mancante o non risponde più allo stato di fatto dell’immobile: nel qual caso si può incaricare un tecnico di aggiornare la situazione mediante un atto di aggiornamento con il Docfa.

La procedura

Il primo passo per consultare la superficie è dotarsi di un Pin dispositivo Fisconline. Grazie al boom della dichiarazione dei redditi precompilata, il totale dei contribuenti abilitati ha superato i 4,5 milioni, ma dal momento che i proprietari di immobili sono più di 25 milioni, è probabile che molti decidano proprio ora di abilitarsi. Per farlo ci si può rivolgere agli uffici territoriali delle Entrate, oppure si può procedere direttamente online dal sito delle Entrate (servono il codice fiscale e il reddito complessivo dichiarato nel 2014: la prima parte del Pin arriva subito, la seconda per posta nel giro di 15 giorni).

Con le credenziali e il Pin di Fisconline si può accedere alla sezione Servizi ipotecari e catastali. Qui le modalità di consultazione del servizio sono sempre le stesse, ma c'è la novità che – da ieri – per le unità immobiliari ordinarie viene mostrato anche il dato della superficie catastale, totale e senza le aree scoperte. Per arrivarci bisogna partire dalla sezione Consultazioni personali, per poi scegliere la Provincia e cliccare sul bottone Visura per soggetto (si veda il percorso nelle videate in pagina).

La superficie lorda

La metratura che appare nella visura è lorda, nel senso che comprende anche la superficie dei muri interni e perimetrali, calcolati con precisione in base all’allegato C del Dpr 138/98.

Per questo, oltre alle superfici “calpestabili” il catasto conteggia per intero i muri interni e perimetrali esterni (sino a uno spessore massimo di 50 centimetri) mentre quelli in comune con l’unità immobiliare vicina si contano la metà, sino a uno spessore massimo di 25 centimetri. Poi, tutti i locali sotto il metro e mezzo di altezza utile non si contano .

La superficie “calpestabile” si considera invece per intero, mentre quella di soffitte, cantine e simili vale la metà se in collegamento con l’unità abitativa, e il 25% se non comunica (come accade quasi sempre). Balconi, e terrazze si calcolano al 30% sino a 25 mq di superficie e solo al 10% per la quota eccedente, se comunicano direttamente con l’appartamento (15% e 5% se non comunicanti). Altre regole (si veda la scheda nella pagina) valgono per le aree scoperte come giardini e cortili. Il risultato finale leggibile nella visura può quindi essere verificato anche direttamente dal contribuente applicando queste regole. In caso di errori – se la planimetria è “fedele” – si può semplicemente segnalare l’incongruenza alle Entrate.


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