Il quesito: costi per infiltrazioni, ripartizione a metà

Da Condominio24

Il mio appartamento, posto al piano terra, ha un giardino completamente lastricato. Al di sotto vi sono due box. A causa di infiltrazioni ai sottostanti box, dobbiamo procedere con la sistemazione della guaina di protezione. In che misura dobbiamo partecipare alle spese? Ho chiesto l'applicazione dell'articolo 1126 del Codice civile, il quale prevede che il proprietario del terrazzo, a uso esclusivo, contribuisca per un terzo della spesa, mentre i rimanenti due terzi sono a carico dei box sottostanti. Mi è stato contestato che il criterio applicato non è equo, in quanto verrei a pagare meno della somma di quanto spetterebbe ai due proprietari dei box. Mi è stato comunicato che a mio carico spetterebbe il 50% della spesa, e il rimanente verrebbe suddiviso tra i due box sottostanti. Qual è il criterio da applicare? È valido quanto previsto dall'articolo 1126 del Codice civile? In caso positivo, questo articolo si applicherebbe anche nel caso che sotto ci fosse un solo box? Quindi, in questa ipotesi, un terzo sarebbe a carico del proprietario del terrazzo e due terzi a carico del proprietario del box?

Risposta
Secondo la sentenza di Cassazione 15841/2011, «nel caso in cui il solaio di copertura di autorimesse (o di altri locali interrati) in proprietà singola svolga anche la funzione di consentire l’accesso all’edificio condominiale, non si ha una utilizzazione particolare... Ove, poi, il solaio funga da cortile e su di esso vengano consentiti il transito o la sosta degli autoveicoli, è evidente che a ciò è imputabile in maniera preponderante il degrado della pavimentazione, per cui sarebbe illogico accollare per un terzo le spese relative alle necessarie riparazioni ai condòmini dei locali sottostanti. Sussistono allora le condizioni per una applicazione analogica dell’articolo 1125 del Codice civile».Al caso di specie deve dunque applicarsi la ripartizione delle spese al 50% tra tutti i condòmini e i condomini proprietari dei box, anche quando sotto il giardino sia ubicato un solo box, limitatamente alla superficie coperta.La soluzione prospettata riguarda l’ipotesi in cui si debba dare corso alle riparazioni o ricostruzioni della soletta e della relativa guaina, e non anche l’ipotesi in cui le infiltrazioni siano causate da omessa manutenzione del giardino. In tal caso, dovranno infatti operare le disposizioni sulla responsabilità civile a norma dell’articolo 2043 del Codice civile (responsabilità per colpa) o dell’articolo 2051 del Codice civile (responsabilità da custodia).