Il Condominio

Cosa si può decidere nelle «varie ed eventuali»

di Federico Ciaccafava

A fine assemblea, l’ultimo punto dell’ordine del giorno presenta invariabilmente la dicitura “varie ed eventuali”. Ma cosa può concretamente significare?  E cosa si può decidere davvero?

I giuristi che hanno indagato la formula sono concordi nel ritenere che la voce in esame sia volta ad individuare: 1) comunicazioni rese dall’amministratore o dai condomini senza l’impegno di spesa, salvo il caso di minimi esborsi; 2) suggerimenti e raccomandazioni rivolte dai condomini alla persona dell’amministratore; 3) richieste di chiarimenti allo stesso amministratore al fine di ottenere indicazioni operative in ordine a particolari condotte o prassi applicative; 4) richieste di inserimento di una determinata questione o argomento all’ordine del giorno di una prossima assemblea; 5) relazioni di aggiornamento su questioni già oggetto di precedente discussione all’esito di mandati esplorativi o di attività di scrutinio e selezione di preventivi di spesa; 6) argomenti di secondaria importanza e di minimo rilievo pratico e comunque tali da non richiedere una specifica menzione nell’ordine del giorno e di essere oggetto di una deliberazione assembleare

Ma quali criticità può sollevare l’eventuale inserimento di questa voce, apparentemente innocente, nell’ordine del giorno?

La questione principale è data dalle conseguenze che possono determinarsi a fronte di una eventuale discussione e deliberazione da parte dell’organo assembleare. Infatti, le delibere assunte sotto la voce in esame, potendo violare l’obbligo di preventiva informazione dei condomini convocati in assemblea, si prestano ad essere impugnate al fine di farne accertare la loro invalidità.

Tale voce, infatti «non può tradursi in un contenitore eterogeneo, da cui far scaturire argomenti a sorpresa per gli ignari condomini» (così afferma il Tribunale di Roma, sentenza del 19 giugno 2012, n. 12684). Ciò ha condotto parte della dottrina e della giurisprudenza a orientarsi per una tesi decisamente restrittiva, la quale ritiene che, pur consentendo tale voce la discussione in sede assembleare di qualsiasi argomento, ancorché lo stesso non figuri espressamente nell’ordine del giorno, nessuna deliberazione, a pena di annullabilità, può invece essere assunta all’esito della discussione medesima.

Ne consegue che se, a seguito dell’informazione e della relativa discussione sul punto, emerga la necessità di adottare una decisione in merito a qualche argomento ritenuto particolarmente rilevante e bisognoso di una più approfondita valutazione, la delibera dovrà necessariamente essere rimandata a una successiva riunione, nella quale sarà inserito tale argomento nell’ordine del giorno con una voce specifica.

La giurisprudenza, soprattutto di merito, ha segnato i limiti di impiego della formula di stile offrendo un ventaglio di fattispecie concrete senza dubbio idonee a orientare la condotta dell’amministratore e della stessa assemblea dei condòmini. In particolare, tra le deliberazioni assunte dall’assemblea che risultano non idonee ad essere inserite sotto la dizione “varie ed eventuali” si segnalano: 1) l’esecuzione di lavori di rifacimento della facciata dell’edificio condominiale, precisandosi, al riguardo, che il relativo argomento debba al contrario essere specificamente inserito nell’avviso di convocazione dell’assemblea, in quanto attinente alla materia dell’amministrazione straordinaria del bene comune; 2) la diffida assembleare alla rimozione di piante posizionate sul balcone di un condomino; 3) la costituzione di un fondo speciale finalizzato a fronteggiare spese condominiali urgenti; 4) il pagamento del compenso ad un professionista il quale abbia prestato la propria opera a vantaggio del condominio, laddove tale spesa non sia contemplata nell’ordine del giorno e ove non sia raggiunta la prova circa il conferimento dell’incarico stesso; 5) la decisione di abbattimento di un albero proposta dal condomino quale utilizzatore esclusivo di un giardinetto condominiale; 6) la decisione di stipulare un contratto di assicurazione contro gli incendi; 7) l’autorizzazione concessa ad un condomino per la realizzazione di una pensilina; 8) la decisione di diniego all’installazione da parte di un condomino di una canna fumaria sul muro perimetrale dello stabile condominiale.


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