Il Condominio

Solidarietà a garanzia del pagamento delle spese comuni

di Augusto Cirla

Le spese vanno pagate da tutti i condomini, anche quando l'immobile è in comproprietà tra più persone, magari tra coniugi separati, oppure la proprietà è scissa tra nudo proprietario e usufruttuario, spettando all'amministratore il compito di ripartile a seconda del titolo in forza del quale l'unità immobiliare è posseduta o detenuta.

I comproprietari di una o più unità immobiliari sono tenuti in solido nei confronti del condominio al pagamento degli oneri condominiali in virtù del principio generale dettato dall'articolo 1294 del Codice civile , secondo il quale, nel caso di pluralità di debitori, la solidarietà si presume. Essi devono essere considerati quali condomini nel loro insieme e dunque unitariamente e in modo indivisibile obbligati rispetto al condominio: è il tipico caso della comproprietà dell'immobile in capo a marito e moglie conviventi, dove entrambi, singolarmente, possono essere chiamati a rispondere per l'intera quota di spese condominiali.

Gli ex coniugi
Può succedere però che i coniugi comproprietari dell'immobile si separino e il bene venga assegnato in uso ad uno di due. Di norma, nel provvedimento di separazione sono previste specifiche modalità di ripartizione delle spese tra i coniugi, che, salvo diversi accordi, abitualmente pongono quelle ordinarie a carico di chi occupa il bene e quelle straordinarie in pari quota ad entrambi o in misura diversa a seconda della percentuale di proprietà di ciascuno. E, in tal modo dovranno essere richieste dall'amministratore, una volta venuto a conoscenza del criterio di riparto deciso dai due comproprietari. Questo vale però a disciplinare il rapporto interno tra i coniugi, perché nei confronti del condominio rimane la loro responsabilità solidale.

Diverso, ancora, il caso in cui il coniuge assegnatario neppure sia proprietario del bene, in quanto intestato all'altro, al quale dunque dovrà essere rivolta la richiesta, anche semmai giudiziale, di pagamento degli oneri condominiali.

Nuda proprietà e usufrutto
La proprietà dell'unità immobiliare può essere scissa in nuda proprietà e usufrutto, circostanza che nell'ambito condominiale assume particolare rilievo con riferimento sia alla ripartizione delle spese sia al diritto di voto nelle deliberazioni assembleari.

Ferma la solidarietà tra l'uno e l'altro disposta dall'ultimo comma dell'articolo 67 delle disposizioni attuative del Codice civile per il pagamento di quanto da loro complessivamente dovuto al condominio, e dunque la possibilità per l'amministratore di scegliere a chi richiedere l'intera quota di spettanza delle loro unità immobiliare di riferimento, la legge, negli articoli 1004 e 1005, stabilisce i criteri di riparto delle spese tra nudo proprietario e usufruttuario e neppure all'assemblea è data facoltà di introdurre deroghe, talché la delibera con cui il condominio approva il preventivo o il rendiconto per le spese, ordinarie e straordinarie, deve distinguere analiticamente quelle occorrenti per l'uso da quelle occorrenti per la conservazione delle parti comuni. In tal modo è possibile ripartire tra usufruttuario e nudo proprietario tali spese in base alla natura delle stesse, con una mera operazione esecutiva.

Sono pertanto a carico dell'usufruttuario le spese ed, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa, nonché le riparazioni straordinarie che si sono rese necessarie a seguito dell'inadempimento degli obblighi di ordinaria amministrazione. Grava così sull'usufruttuario l'obbligo di contribuire alle spese condominiali relative alla manutenzione ordinaria delle cose e dei servizi comuni, come il funzionamento dell'impianto di riscaldamento e le piccole riparazioni all'ascensore in quanto lavori di modesta entità e di costo non elevato in relazione al reddito astratto dell'appartamento. Il nudo proprietario deve invece sopportare tutte quelle spese che non siano prevedibili come effetto normale dell'uso e del godimento della cosa, che consistano nella sostituzione o nel ripristino di parti essenziali della struttura della cosa, il cui costo risulti sproporzionato rispetto al reddito normale prodotto dalla cosa stessa. Sono straordinarie le spese per assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, quelle per la sostituzione delle travi o per il rinnovamento del tetto, delle scale o dell'ascensore.

Venditore e acquirente
Rimane, infine, da valutare la posizione dell'acquirente subentrante nei diritti di un condomino, che resta obbligato con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso al momento della compravendita e a quello precedente (articolo 63 disposizioni attuative del Codice civile).

In ogni caso, colui che vende resta obbligato solidalmente con l'acquirente per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento della proprietà o comunque dichiarazione similare da parte del notaio rogante.

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