Il Condominio

Morosità, un problema sociale

di Enrico Morello

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Il legislatore, con il Dl 179/2012 ha recentemente introdotto la cosiddetta “legge sul sovra indebitamento”, volta in sostanza a risolvere, con un pagamento parziale e con il necessario accordo dei creditori, le situazione debitorie insostenibili che possono colpire soggetti (consumatori, piccoli imprenditori, professionisti) che per ragioni di diritto non hanno i requisiti per essere sottoposti a fallimento.
Si tratta di un nuovo, ed ennesimo intervento legislativo (che fa seguito a quelli relativi alla “ristrutturazione aziendale” ed alle varie procedure di concordato preventivo via via introdotte), il cui scopo è sostanzialmente sempre lo stesso: tentare in qualche modo di ovviare alla situazione debitoria insostenibile (spesso verso lo Stato o gli Istituti bancari) nella quale oramai versa un numero sempre maggiore di cittadini.
Tale situazione debitoria generalizzata, che costituisce certamente un freno ad una seria ripresa economica, dato che sottrae risorse che potrebbero essere destinate a beni di consumo anziché a rientrare di debiti (spesso con interessi calcolati a tassi molto elevati) contratti verso enti pubblici o privati, interessa ovviamente da vicino quei micro cosmi molto particolari che sono i condomini: ove necessariamente il “fallimento” di un condominio si ripercuote negativamente su tutti gli altri, che dovranno per forza farsi carico di quanto lasciato insoluto.
Ora, a prescindere dalla validità (molto discutibile) dei vari interventi legislativi apprestati dal legislatore per porre rimedio allo “stato di crisi” e far ripartire l'economia, e soprattutto all'applicazione che di tali leggi verrà fatta nei Tribunali, ove spesso i giudici hanno il compito di intervenire in modo “creativo” su norme incomplete o mal formulate, non vi è dubbio che un dato appare incontrovertibile: e cioè che nessuna normativa ha mai minimamente tenuto conto della posizione peculiare nella quale si trovano i Condomini.
Un condominio, in sostanza, è un soggetto particolarmente “debole”, in quanto si può trovare (ed anzi si trova sempre più spesso) del tutto incolpevolmente a far fronte a crediti (verso i condomini) non più esigibili. Non vi è dubbio, allora, che il nuovo intervento legislativo, relativo alla legge del sovra-indebitamento, ampliando i soggetti che possono “patteggiare” i propri debiti riducendone notevolmente l'entità, ha ampliato anche ulteriormente i soggetti che possono ridurre legittimamente i pagamenti verso i propri creditori.
Ebbene, ciò nonostante, né con l'introduzione della legge da ultimo ricordata, e neppure con altri interventi legislativi (primo fra tutti con la legge di riforma del diritto condominiale 220/2012) si è mai minimamente pensato a fornire una qualche sorta di tutela ai crediti del condominio verso i condomini morosi, ad esempio riconoscendo a questa categoria di crediti (al pari di altri) un privilegio o una qualche forma di privilegio.
Il risultato, pertanto, è che il condominio viene lasciato solo ad affrontare una sempre più possibile situazione debitoria dei propri “associati”, con il rischio frequente che i condomini solvibili si debbano far carico di debiti non propri in quanto contratti da altri condomini.
A fronte di ciò, non vi è dubbio che in assenza di un qualunque aiuto legislativo spetterà ai Condomini tutelarsi in qualche modo, con rimedi che al momento si possono solo ipotizzare, ma che potrebbero andare da una qualche forma di copertura assicurativa verso le morosità dei singoli, ad un regolamento di condominio che addossi (cosa come è noto giudicata valida dai Tribunali) a chi subentra tutti i debiti lasciati dal condominio uscente e non solo quelli relativi al biennio previsto per legge.
In via (per ora) ipotetica e fantasiosa, si potrebbe poi anche pensare a clausole del regolamento condominiale c determinate garanzie che tranquillizzino gli altri appartenenti allo stabile e che subordino “l'ammissione” di un nuovo condomino al rilascio di o a possibili future morosità del subentrante.
Dove non vi è una sufficiente tutela approntata dallo Stato, del resto, spetta ai singoli trovare i necessari rimedi.


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