Il quesito: cambio di destinazione da cortile a posti auto, difficile escludere chi possiede solo un box

Da L’Esperto Risponde

Abito in un fabbricato costruito nel 1980. Il condominio vuole utilizzare il cortile per parcheggiare le auto di chi abita nel fabbricato. Un condòmino,proprietario soltanto di un box, chiede di poter parcheggiare una sua macchina. Questa richiesta è lecita?

Risposta
Il caso rientra in una delle fattispecie regolamentate dal neo istituito art. 1117-ter c.c., il quale prevede che: «Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni».
Nel caso in esame, i condòmini vorrebbero mutare a parcheggio per autoveicoli la destinazione d'uso del cortile condominiale. In base al suddetto articolo, introdotto dalla riforma del condominio (entrata in vigore il 18 giugno 2013) l'assemblea può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni con un nuovo tipo di maggioranza rafforzata. Alla votazione avrà diritto di partecipare anche il condomino proprietario del box.
Ai fini della corretta approvazione della delibera assembleare, infatti, va puntualizzato che per quanto riguarda il conteggio delle teste, cioè dei partecipanti al condominio, i voti validi sono tanti quanti sono i condomini. Per quanto riguarda il valore dell'edificio, invece, si applica il criterio dei millesimi di proprietà secondo il quale ha più valore il voto di chi ne possiede di più.
Prima della riforma, la Cassazione aveva già stabilito con la sentenza n. 1547/2009 l'ammissibilità di parcheggiare temporaneamente le autovetture dei condomini nello spazio comune se il regolamento condominiale non lo precludesse esplicitamente e purché fosse consentito l'accesso agli esercizi commerciali ed artigianali posti a piano terra dell'edificio condominiale. Pertanto, non può darsi corso all'assegnazione di posti auto ai singoli condomini se lo spazio dell'area cortilizia non consente di ricavare tanti posti auto quanti siano i condomini.
Tuttavia, in tal caso, secondo la Suprema Corte è consentito l'utilizzo turnario o promiscuo dei posti auto disponibili (Cass. Civ., II, 19 luglio 2012, n. 12485).
Nelle decisioni emesse sul tema, la Cassazione ha sempre posto a fondamento del suo ragionamento il combinato disposto degli artt. 1102 c.c. e 1120 c.c.
Il primo, relativo al regime della comunione, consente a ciascun condomino di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Dunque, il singolo condomino non può estendere il suo diritto sulla cosa comune a danno degli altri, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.
Una volta formalizzato il cambio di destinazione d’uso da cortile a parcheggio, quindi, sarà possibile assegnare al condòmino un posto auto, seguendo le regole indicate sopra, mentre è irrilevante il fatto che non possieda un’unità abitativa ma solo un box, sempre che non esista un condominio separato per i soli proprietari dei box.