Il Condominio

Condominio, economie di scala per l’efficienza

di Maria Chiara Voci

Il concetto di base è che “l’unione fa la forza”: condividere le risorse per raggiungere lo stesso obiettivo significa ottenere migliori condizioni, a costi più contenuti.

A lavorare partendo da questo principio è SiTi, l’Istituto superiore sui sistemi territoriali per l'innovazione, organismo di ricerca senza scopo di lucro fondato dal Politecnico di Torino e dalla Compagnia di San Paolo. Che, insieme ad Eurac, centro di ricerca privato di Bolzano attivo in materia di energie rinnovabili e alla rete d’imprese Rigenera, che dal marzo 2014 riunisce a Roma un gruppo di cooperative a proprietà divisa e di imprese, sta sviluppando la metodologia Cluben (Clustering Business for Energy), una proposta che si fonda sull’aggregazione della proprietà per promuovere la riconversione di immobili obsoleti.

Il progetto non lavora su proiezioni astratte. Al contrario, fin dalla fase inziale, è stato calato nel concreto, alla realtà di un quartiere (quello romano di Colli Aniene, dove la rete cooperativa è ben radicata, avendo realizzato in passato oltre 2.300 delle circa 6.500 unità presenti). Lo schema di azione mette insieme competenze complementari: Rigenera, presente sul territorio, è il soggetto aggregatore, che gode della fiducia dei proprietari e ha il compito di cercare l’intesa (visto che la riqualificazione non può coinvolgere la singola unità, ma deve riguardare almeno l’intero condominio) e fare da interlocutore (considerato che realizzerà anche in prima “persona” i lavori); Eurac e Siti, dal canto loro, sono i consulenti tecnici e finanziari, che garantiscono la bontà dell’operazione (essendo soggetti senza scopo di lucro) e che sono capaci di accedere a una gamma di soluzioni e dati normalmente non disponibili a livello locale.

«Il nostro scopo – spiega Sergio Olivero, responsabile dell’area di ricerca Energia e Sicurezza di SiTi – è quello di rispondere alla crisi dell’edilizia e al bisogno profondo di riqualificazione del costruito, da una parte aggregando le risorse dei piccoli proprietari, per generare importanti economie di scala e, dall’altra, per costruire un processo che dia garanzie di governabilità tali da attirare gli interessi dei grandi investitori».

L’attività di confronto con le proprietà è già avviata e sono stati raggiunti i primi accordi: il piano, tuttavia, si sviluppa su un orizzonte di almeno dieci anni. «L'iniziativa – racconta Stefano Rocchi, presidente di Rigenera – parte del resto dal concetto dello scambio mutualistico fra i soci, idea fondamentale nel mondo cooperativa». Sulla base dei primi rilievi per verificare lo stato di salute del quartiere effettuati da Eurac, la spesa necessaria per riqualificare gli alloggi viaggia su un ordine di grandezza dai 20 ai 40mila euro. Le economie di scala si possono raggiungere ad esempio con l’impiego di tecnologie che non sarebbero giustificate nella ristrutturazione di una singola unità o di un solo palazzo. Terminato il recupero, le spese della bolletta si ridurranno per tutti a circa un quarto del valore attuale. Chi ha la disponibilità economica per affrontare da solo il recupero potrà poi godere in modo diretto dei benefici generati dall’abbattimento delle spese di gestione dell'immobile, ammortizzando la spesa. Chi, invece, ha solo in parte o non ha le risorse per affrontare l’operazione può essere supportato grazie all’intervento di investitori (banche, fondi) e alla strutturazione di forme di prestito agevolate. Se verranno ristrutturati anche solo i condomini che fanno capo alle cooperative si parla di un’operazione per oltre 60 milioni di investimento complessivo.


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