Il quesito: alla manutenzione del tetto partecipano tutti i condòmini

D. Ho acquistato un immobile nell'aprile 2014 e nel rogito, nell'elenco delle parti comuni, è espressamente scritto: “Non è altresì condominiale il tetto di copertura del fabbricato, che è accessorio delle unità immobiliari del piano terzo sottotetto con diritto per le stesse di sovralzo”. Poichè sono stati deliberati lavori al tetto per un importo superiore a 100.000 euro, ho sollevato preventivamente in assemblea la questione della proprietà del tetto, facendo riferimento a quanto riportato nel mio rogito. L'amministratore ha obiettato che la Cassazione ha sentenziato che le spese per il tetto devono sempre essere ripartite per millesimi ed ha sostenuto che in quello stabile (in anni antecedenti al mio rogito) si è sempre proceduto per una ripartizione tra tutti i condomini, creando così un precedente. Quanto scritto in modo chiaro sul mio rogito può esimermi dal pagamento delle spese relative al rispristino del tetto? Hanno valore le eventuali delibere precedenti ed il verbale di assemblea che stabilisce che le spese relative al tetto saranno divise per millesimi?

R. Da quanto esposto, il rogito dell'immobile di alcuni condomini prevede espressamente l'esclusione della proprietà del tetto di copertura del fabbricato “che è accessorio delle unità immobiliari del piano terzo sottotetto con diritto per le stesse di sovralzo”.
In merito, occorre premettere come la funzione del tetto dell'intero edificio svolge, comunque, la funzione di copertura di tutti gli immobili sottostanti.
Ciò precisato, sembra quindi opportuno scartare l'ipotesi dell'esclusione del condomino/i “non formalmente proprietari” del tetto dalla “totalità” delle relative spese di manutenzione.
Risulta però pur vero che essendo stata in tal modo esclusa ab origine per alcuni atti di acquisto la proprietà comune del bene, salvo espressa e diversa convenzione fra i condomini la spesa per la manutenzione del tetto potrebbe essere astrattamente ricondotta, in via analogica, alla fattispecie disciplinata dall'art. 1126 c.c., secondo cui in presenza della proprietà o dell'uso esclusivo di un lastrico solare, il quale che funge anch'esso da copertura agli immobili sottostanti, le spese di manutenzione debbono essere sostenute per un terzo dal condomino che risulta averne la proprietà o l'uso esclusivo, e per i restanti due terzi dai condomini che beneficiano del lastrico come copertura.
Salvo ulteriori elementi e precisazioni allo stato non noti allo scrivente, si rileva in via meramente generale ed astratta come, seppur con possibili modalità ed oneri diversi dalla semplice ripartizione in millesimi fra tutti i condomini, anche i condomini non proprietari debbono comunque partecipare alla manutenzione dell'opera.
Infine, si rileva che una mera deliberazione assembleare precedente, non legata alla manutenzione attuale, non risulta astrattamente idonea a “creare un precedente” idoneo alla fissazione del criterio per la ripartizione di spese comuni “future”.