Il Condominio

Il quesito: dissuasori per i posti auto senza delibera condominiale

di Gloria Gatti

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Da L’Esperto Risponde

Può un amministratore di un condominio di 192 condòmini autorizzare senza nessuna delibera condominiale l'installazione di paletti e/o altre sistemi per la “ tutela “ del posto auto? Assegnato spolverando una vecchia delibera del 1994, Inoltre ha diffidato i condomini ad attraversare i viali in corrispondenza dei posti auto ( di sera non sono visibili) . Cosa si può fare per eliminare tale situazione di effettivo pericolo e abuso?

Risposta
La disciplina e la regolamentazione dei beni e dei servizi comuni spetta all'assemblea condominiale. Solo i partecipanti al condominio, infatti, sono in grado di valutare l'opportunità delle decisioni ad essi relative in base a quelle che risultano essere le loro esigenze. (art 1117 c.c. e ss.). L'amministratore di condominio opera secondo l'istituto della rappresentanza ex art. 1131 c.c.: i suoi poteri derivano dalla legge, dalle delibere assembleari e dal regolamento di condominio. Egli è tenuto, pertanto, ad esercitare il proprio mandato nei limiti dell'interesse alla buona gestione della cosa comune e non può interferire con i diritti esclusivi esistenti in capo ai singoli condomini.
La definizione di “posti auto” e non di “box” da parte del lettore, fa presumere che si tratti di postazioni assegnate ai condomini e presenti in uno spazio comune condominiale. In tale ipotesi possono essere efficacemente citate le sentenze dei giudici amministrativi che, ad esempio, hanno escluso la possibilità di realizzare veri e propri posti auto per parcheggio nel cortile condominiale, aventi natura stabile nel tempo e caratterizzati dalla continuità dell'utilizzo. Tali iniziative finirebbero, infatti, per sottrarre in maniera definitiva le aree condominiali all'uso comune in violazione dell'art 1102 c.c. Tale fattispecie sarebbe pertanto realizzabile solo ed esclusivamente con il consenso unanime di tutti i condomini.
La Corte di Cassazione ha peraltro espresso il divieto di parcheggiare nel cortile quando il passaggio delle altre vetture è limitato o quanto meno difficoltoso. (Cass. Civ., II, 11 luglio 2011, n. 15203). Sono altresì vietate, in virtù del neo-introdotto art. 1117-ter c.c., “le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.”
Nel caso in esame, se i posti auto in questione si trovano in un'area condominiale comune quale il cortile, non è possibile mutarne in maniera definitiva la destinazione attraverso l'installazione di paletti o altre apparecchiature in quanto ne risulterebbe intaccato il diritto degli altri condomini all'utilizzo e al godimento della cosa comune (art 1102 c.c.).
Se, invece, i posti auto di cui parla il lettore sono situati in un'autorimessa condominiale, l'installazione di sistemi per la “tutela” degli stessi deve essere approvata dall'assemblea nel rispetto della normativa sulla sicurezza.
Per eliminare tale situazione di pericolo e abuso, la via più breve è quella di richiedere la revoca dell'amministratore, la quale può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza dei presenti che possieda almeno metà dei millesimi oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino se non rende conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità secondo quanto previsto dalla nuova formulazione dell'art. 1129, commi 11 e 12 c.c. In ogni caso l’assemblea può essere autoconvocata (seguendo le regole dell’articolo 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile) e in tale sede, oltre a rimuovere l’amministratore, può essere assunta una delibera di ripristino della situazione precedente all’abuso.


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