Il quesito: innaffiare su proprietà altrui è una «immissione»

Da L’Esperto Risponde

In uno stabile gli appartamenti a piano terra sono dotati di giardini privati nei quali si affacciano i poggioli degli appartamenti situati ai piani sovrastanti. si chiede se è lecito il comportamento del condomino del piano terreno che, annaffiando il proprio giardino, fa arrivare l'acqua anche, pur se per breve tempo, nel sovrastante poggiolo di proprietà altrui, non essendo questo vietato dal regolamento condominiale.

Risposta
Il riformato articolo 1122 del Codice civile dispone che «nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni, ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea».
Secondo una consolidata dottrina, per “opere” devono intendersi tutte le attività di uso e di godimento anche se non costituiscano vere e proprie opere. Il limite alla facoltà di intervento sulle parti comuni è però disciplinato dalle norme di vicinato e dalle norme sulle immissioni. In particolare, secondo Cassazione 14 marzo 1975, n. 970, “le disposizioni dell'articolo 1102 del Codice civile regolano soltanto il concorso del godimento dei condomini sul bene comune e non già i rapporti tra le parti oggetto di proprietà esclusiva, tra di loro e in relazione alle parti comuni: rapporti che trovano la loro regolamentazione nelle disposizioni sulla proprietà in generale e in particolare negli articoli 833 e 844 del Codice civile”.
Il lettore può tutelarsi con l'azione contro le immissioni intollerabili (articolo 844 del Codice civile) e/o con l'azione di risarcimento danni (articolo 2043 del Codice civile).