Il Condominio

Deroghe vietate sulla temperatura

di Ed. Ri.

Negli edifici a carattere residenziale, durante il funzionamento dell'impianto di riscaldamento (prodotto da impianti sia centralizzati sia autonomi), la media delle temperature dell'aria, misurate nei singoli ambienti riscaldati di ciascuna unità immobiliare, non deve superare i 20°C + 2°C di tolleranza (si veda la scheda ).

È nulla (quindi impugnabile in ogni tempo) la delibera condominiale che dovesse decidere di tenere una temperatura più elevata.

L'impianto termico condominiale, quindi, deve essere in grado di erogare tale calore. In caso contrario, il condòmino che non riuscisse ad avere la temperatura di legge nella propria unità immobiliare, può provocare una delibera attinente agli eventuali interventi necessari per la piena funzionalità dell'impianto. Nel caso in cui l'assemblea non deliberasse le opere necessarie, può rivolgersi direttamente all'autorità giudiziaria per ottenere un provvedimento che obblighi il condominio ad adottare quanto necessario per sopperire guasti o deficienze dell'impianto ed eventualmente, ove ne ricorrono i presupposti, richiedere il risarcimento del danno. Nel frattempo, però, non può sospendere il pagamento degli oneri condominiali lamentando il disservizio. Il condominio, d'altro canto, non può pretendere che per ovviare al malfunzionamento il condomino stesso sia tenuto ad effettuare interventi a proprie spese nella suo appartamento (Cassazione sentenza 19616/2012).

La norma, però, non va intesa nel senso che anche i condòmini siano costretti a tenere detta temperatura nelle proprie unità immobiliari. Le leggi in materia di contenimento dei consumi energetici e di riduzione dello scarico in atmosfera dei prodotti della combustione (gas ad effetto serra) incentivano la riduzione della temperatura negli ambienti. Il Dlgs 4 luglio 2014 n. 102, all'articolo 9, comma 5, prevede espressamente che ciascuno sia tenuto a contribuire ai costi per il riscaldamento solo per il calore che effettivamente ha prelevato dai termosifoni (oltre ad una quota fissa riferita alle dispersioni ed alle spese generali per la manutenzione dell'impianto). Ne consegue che per risparmiare danari o perché l'alloggio non è abitato, i condomini potranno tenere le valvole termostatiche parzialmente o totalmente chiuse, con conseguente minore temperatura nell'appartamento.

I condomini confinanti che devono prelevare maggior calore dai propri termosifoni per compensare quel calore che viene ceduto agli alloggi freddi, non possono pretendere nulla né dal vicino né nei confronti del condominio in sede di ripartizione della spesa complessiva del riscaldamento mediante l'adozione dei così detti coefficienti correttivi. Questi, infatti, sono vietati dalla legge, anche per quegli appartamenti posti all'ultimo piano o a nord.

Nemmeno un regolamento avente natura contrattuale (allegato al primo atto di vendita e richiamato per accettazione in tutti i successivi) potrà prevedere “compensazioni” o obblighi di tenere una determinata temperatura negli alloggi. Lo stesso, infatti, sarebbe contrario a norme imperative.

Nel caso in cui in un'unità immobiliare dovessero passare le tubazioni della rete di distribuzione che porta il calore negli altri alloggi, non potrà essere richiesto alcun pagamento al condomino. Infatti, l'attraversamento della proprietà individuale non determina alcuna appartenenza, ma semmai implica una servitù a carico dell'appartamento interessato (Tribunale Milano, Sezione XIII, sentenza del 26.01.2012).


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