Il Condominio

Annullata la delibera su un punto «allargato» dell’ordine del giorno

Luca Bridi

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Il Tribunale di Milano torna sulla questione di nullità e anullabilità delle delibere condominiali e lo fa definendo annullabile la decisione assunta al di fuori dell’odine del giorno. Ma affronta anche il tema con una guida utile e pratica per risolvere una buona parte dell’ampia casistica che il mondo giuridico legato al condominio è chiamato a dipanare ogni giorno.
Ai sensi dell'art. 1137 c.c., secondo comma, contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria.
Quest'ultimo, a pena di decadenza, deve essere proposto entro trenta giorni decorrenti dalla data della delibera per i dissenzienti e da quella della comunicazione, per gli assenti.
Ora bisogna addentrarci su quali siano i motivi che rendono annullabile, quindi potenzialmente ancora efficace la delibera, o del tutto nulla e, quindi, insanabile.
Sul tema, si sono, ovviamente, espresse sia la dottrina che la giurisprudenza.
Ecco una panoramica delle fattispecie più comuni e che possono facilmente capitare nella pratica.
In prima battuta è opportuno esaminare la Sentenza della Cassazione a Sezioni Unite n. 4806/2005 che ha fatto ordine nella distinzione tra le varie fattispecie e che, ad oggi, rappresenta un ottimo vademecum per gli operatori del diritto.
Tale pronuncia fa una distinzione sistematica ed analitica dei casi in cui le delibere sono nulle o annullabili.
Nel primo caso rientrano le decisioni:
a) prive degli elementi essenziali;
b) aventi un oggetto impossibile o illecito (i.e. contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume);
c) con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea;
d) che incidono su diritti individuali, su cose o servizi comuni ovvero su proprietà esclusive di singoli condomini;
e) che sono comunque invalide in relazione all'oggetto.
Sono, viceversa, annullabili, le delibere che:
a) presentino vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea;
b) siano adottate con una maggioranza inferiore a quella prescritta dalla Legge o dal regolamento condominiale;
c) siano affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali convenzionali, regolamentari o attinenti il procedimento di convocazione;
d) violino norme richiedenti maggioranze qualificate in relazione all'oggetto.
Ci soffermeremo, ora, su tre casi di annullabilità che sono tra i più diffusi e le cui soluzioni possano risultare utili in casi pratici.
1) La mancata rituale convocazione dell'assemblea
Ai sensi dell'art. 1136, sesto comma, c.c., l'assemblea non può deliberare se non sono stati convocati tutti i condomini e dunque la mancata e/o irrituale convocazione anche di uno solo dei condomini ne provoca l'annullamento, con onere di impugnativa entro 30 giorni dalla comunicazione, ai sensi dell'art. 1137 c.c.
Tale vizio si uniforma all'applicazione del principio generale di cui all'art. 1441 c.c., secondo cui l'annullamento può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse esso è stabilito, quindi, nel caso in esame, solo dall'assente.
I presenti, viceversa, o perchè hanno ricevuto la comunicazione o perchè presenziando all'assemblea, ne hanno sanato il difetto, non sono legittimati ad impugnare un vizio che non li riguarda direttamente inerendo l'altrui sfera giuridica, ovvero quella dell'assente (Cass. 9082/2014).
Pertanto e, ad abundantiam, l'omessa convocazione di un condomino costituisce motivo di annullamento e non di nullità delle deliberazioni assunte dall'assemblea (Cass. 17486/2006 e Cass. 10338/2014).
In questo caso, l'onere di provare che tutti i condomini siano stati tempestivamente convocati grava sul Condominio, non potendosi addossare al condomino che deduca l'invalidità della delibera assembleare la prova negativa dell'inosservanza di tale obbligo (Cass. 15283/2011).
2) La decisione non è conforme ad uno o più dei punti dell'ordine del giorno
L'ordine del giorno contenuto nella convocazione deve essere chiaro e completo in modo tale che gli argomenti da trattare siano resi noti ai Condomini per consentire loro di comprenderne il tenore e l'importanza per, conseguentemente, decidere se partecipare o meno all'assemblea e quali eventuali istruzioni dare al delegato, nel caso di partecipazione indiretta.
In un caso trattato presso il Tribunale di Milano , la deliberazione dell'assemblea aveva previsto il rifacimento totale della pavimentazione mentre nell'ordine del giorno se ne indicava solo il rifacimento parziale.
Il Giudice ha determinato, nel caso di specie, l'invalidità della delibera poiché la stessa aveva comportato un ampliamento del deliberato rispetto all'o.d.g., non costituendone mero sviluppo, avuto riguardo anche all'ammontare dei costi necessari per il rifacimento parziale della pavimentazione rispetto a quelli, ovviamente più consistenti, per il rifacimento totale. (Tribunale di Milano, sent. 3886/2015, sezione XIII^, Dott.ssa Spinnler).
3) Carenza, a verbale, dell'indicazione dei condomini favorevoli e contrari alla delibera
Sul tema ci supporta, con svariate pronunce, la Cassazione.
Non è conforme, infatti, alle disposizioni dettate in tema di condominio negli edifici concernenti l'assemblea e, specificatamente, alla formazione degli atti nel collegio, la delibera per la cui approvazione, in occasione di singole votazioni, l'assemblea si sia limitata a prendere atto del risultato della votazione, sulla base del numero dei votanti e ometta di individuare nominatavamente i singoli condomini favorevoli o contrari nonché le loro quote millesimali e di tali elementi non dia atto analiticamente a verbale (Cass. n. 10329/1998).
Inoltre, la delibera il cui verbale contenga omissioni è annullabile ex art. 1137 c.c., poiché la redazione del verbale costituisce una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (quali, ad esempio, i già esaminati, avviso di convocazione, l'ordine del giorno etc.), la cui inosservanza comporta l'impugnabilità della delibera in quanto presa non in conformità della legge (Cass. 5014/1999).
Infine si è affermata l'annullabilità della delibera assembleare nel caso in cui non siano stati individuati e riprodotti, nel relativo verbale, i nomi dei condomini dissenzienti e di quelli assenzienti, con i valori delle rispettive quote millesimali (Cass. 810/1999 e Cass. 697/2000).


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