Il Condominio

Nuovi debiti dopo l'approvazione del bilancio

di Paola Pontanari

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LA DOMANDA
Nel mio condominio nel 2008 è stato nominato un nuovo amministratore. I bilanci della precedente gestione fino al 2007 sono stati tutti approvati. Nel 2008 sono stati approvati quelli dal 2005 al 2007 con situazione debitoria di alcuni condomini. Nel 2009, con l'approvazione del bilancio 2008, il nuovo amministratore evidenzia una nuova situazione debitoria dei condomini sulla base di un documento inviato dal precedente amministratore, con importi diversi da quelli risultanti dall'ultimo bilancio approvato. Il bilancio viene approvato con riserva. A seguito dell'approvazione dei bilanci dal 2009 al 2012 avvenuta l'11 marzo 2014 l'amministratore vuole procedere al recupero delle somme come risultanti dal documento di cui innanzi.
Può il nuovo amministratore recuperare le somme dovute dai condomini morosi, risultanti dai bilanci approvati con la precedente gestione e quelle risultanti dal predetto documento, senza aver posto in essere procedure giudiziarie. E' scattata la prescrizione?

Da L'Esperto Risponde

Secondo una parte della giurisprudenza, i pagamenti relativi alle spese condominiali attengono ad un obbligo del singolo condomino nei confronti della collettività condominiale e rientrano nella previsione dell'articolo 2948, n. 4 del Codice civile, con la conseguenza del loro assoggettamento alla prescrizione breve quinquennale, prevista dalla citata norma per “gli interessi e, in generale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno in termini più brevi”(cfr. Cass. Civ. sentenza n.12596/2002). Secondo altro orientamento, invece, per stabilire il tempo di prescrizione applicabile occorrerebbe fare riferimento ad ogni singola voce (compenso amministratore, manutenzione ascensore, pulizia scale, energia elettrica, ecc.) che compone la quota che il condomino è chiamato a versare.

Quanto alla decorrenza della prescrizione, secondo un nuovo orientamento giurisprudenziale, statuito con la sentenza della Suprema Corte, del 21 luglio 2005, n. 15288, “l'obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per l'effetto della delibera dell'assemblea che approva le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di ripartizione, volta soltanto a rendere liquido un debito preesistente, e che può anche mancare ove esistono le tabelle millesimali, per cui l'individuazione delle somme dovute dai singoli condomini sia il frutto di una semplice operazione matematica”.

Inoltre, in base all'articolo 2944 del Codice civile, “la prescrizione è interrotta dal riconoscimento del diritto da parte di colui contro il quale il diritto stesso può essere fatto valere”. Il fatto, pertanto, che il condomino non impugni entro 30 giorni il verbale di approvazione del bilancio in cui è contenuto il suo pregresso debito, si configura come un riconoscimento del diritto del condominio a riscuotere tale debito.

Sicché, da questa breve disamina normativa e giurisprudenziale, emerge che le spese validamente approvate dall'assemblea non sono soggette a termini di prescrizione ed il condomino è sempre tenuto a versarle in modo da consentire all'amministratore di continuare a gestire i beni comuni ed a erogare i servizi in favore della collettività condominiale, indipendentemente dal ritardo con cui gliene viene fatta richiesta. La pretesa creditoria fatta valere dall'amministratore trova, infatti, ragione e fondamento nel mandato che viene allo stesso affidato per la gestione del condominio, nonché nel dovere di ogni singolo condomino di contribuire all'amministratore/mandatario pro-quota gli importi richiesti al fine di adempiere a tutti quegli obblighi che la legge gli impone di svolgere nell'interesse comune, tra cui quello di pagare i fornitori del condominio, nonché gli eventuali dipendenti. Bisogna, comunque, ricordare che gli impegni che l'amministratore assume in nome e per conto del condominio sono sempre riferibili ai singoli condomini. Il ritardo nella corresponsione della quota condominiale potrebbe complicare il normale svolgimento della gestione condominiale, obbligando l'amministratore a ritardare i pagamenti ai fornitori i quali, a loro volta, potrebbero agire giudizialmente per la riscossione del proprio credito.

Infine, ma non per importanza, si ricordi che eventuali errori contabili nella precedente gestione amministrativa - che abbiano fatto emergere una nuova situazione debitoria di alcuni condomini - non può esimere questi ultimi dal corrispondere quanto dovuto. La nuova posizione debitoria di alcuni condomini deve essere approvata dall'assemblea dei condomini e, qualora i condomini morosi dovessero rilevare delle anomalie contabili, possono sempre impugnare la relativa delibera nei termini di cui all'articolo 1137 del Codice civile.


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