Il Condominio

Il quesito: come gestire la richiesta di aprire vedute sugli spazi comuni

di Federico Ciaccafava

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La proprietà B (di una società) acquista un fabbricato a Milano che ha delle pareti confinanti con quelle della proprietà A (un condominio). In particolare B attualmente ha solo delle vedute (e non delle finestre) e vetrate in vetrocemento che si affacciano sul giardino, con alberi ad alto fusto, della proprietà A. La proprietà B avanza ad A la richiesta di aprire delle finestre, prerequisito per delle opere di manutenzione straordinaria che renderebbero l'immobile B un condominio a tutti gli effetti. Allo stato attuale l'offerta di B è di 300.000 euro per potere aprire 4-5 piani di finestre. L'assemblea di condominio di A si è spaccata di fronte alla richiesta. C'è chi reputa molto basso l'importo (meno di 7000 euro per appartamento), del tutto inadeguato rispetto ai possibili fastidi che potrebbero sorgere un domani. Altri si preoccupano per il fastidio che procureranno i lavori di ristrutturazione e in un secondo tempo i nuovi proprietari che si affacceranno sul giardino condominiale, una oasi di tranquillità e silenzio. Qualche condomino appoggia l'offerta di B. Nell'assemblea di A nessuno ha pensato o ha avanzato la richiesta di avvalersi di professionisti per una consulenza e capire la situazione com'è e come si potrebbe evolvere in un prossimo futuro sia dal punto di vista civilistico che immobiliare. Ecco alcuni quesiti:
Che maggioranza è necessaria per concedere il diritto di aprire le finestre che si affacciano sui nostri spazi condominiali?
Che pregiudizi potrebbero sorgere?
1) Gli appartamenti dell'immobile A potrebbe subire una svalutazione a seguito dell'affaccio di altri? 2) B potrebbe obbligare al taglio delle piante che ad oggi non rispettano le distanze civilistiche? 3) Se e in che misura la proprietà B può sopraelevare, in questo caso usando la legge sottotetti della Lombardia? 4) La proprietà B potrebbe realizzare dei balconi, che si affacciano sul ns. giardino condominiale? 5) Installare delle parabole satellitari sulla parte prospicente il ns. giardino o altre antenne, per esempio anche per le TLC mobili. 6) Una parete (esposta a NORD) di B del tutto priva di affacci, vedute e finestre è ricoperta da una pianta d'edera che la ricopre interamente. In questo caso B può chiedere di eliminare l'edera?
In che misura il condominio A si può tutelare?

Risposta
Nel caso descritto si determina la costituzione di un diritto reale di godimento. In particolare, si tratta della costituzione di una servitù - di veduta/affaccio - di natura convenzionale, ovvero costituita per contratto. Ne consegue, trattandosi della costituzione di un diritto che incide, limitandolo e comprimendolo, sul diritto di proprietà, che la relativa delibera assembleare non può seguire un criterio maggioritario, ma deve, al contrario, essere assunta con l'unanimità dei consensi: in altri termini, tutti i condomini del fabbricato devono essere d'accordo e di conseguenza manifestare espressamente il loro consenso. Per quanto poi concerne gli altri quesiti, valga quanto segue. E' chiaro che la costituzione della servitù determina di per sé una diminuzione di valore dell'area verde interessata, ma trattasi di valutazione di natura tecnica – attinente cioè al deprezzamento del valore di mercato del fabbricato e delle unità immobiliari facenti parte dello stesso – e non già di carattere giuridico (Quesito n. 1). Quanto alle restanti domande, trattasi di fattispecie tutte che il Condominio ben può negoziare e quindi regolare con la controparte in sede di stipulazione della convenzione di servitù (Quesiti nn. 1/6). A tal fine, si consiglia di sollecitare la società interessata ad elaborare una proposta contrattuale in grado di rappresentare all'amministratore ed ai condomini, in forma chiara e precisa, limiti, natura ed estensione del diritto di servitù con allegato anche un progetto esecutivo che dia conto della natura di tutti gli interventi (per esempio, numero delle finestre, dei balconi, etc.) anche al fine di effettuare da parte dell'amministratore e dei condomini una più attenta valutazione economica del corrispettivo offerto.


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