Il Condominio

La notifica al condominio va fatta all’amministratore

di Enrico Morello

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La Cassazione (si veda l’articolo sul Quotidiano del condominio di alcuni gioni fa ) ha recentemente deciso un giudizio, tra l'altro in senso sfavorevole al ricorrente, ricordando come «la notifica di un atto indirizzato al Condominio, qualora non avvenga nelle mani dell'amministratore, può essere validamente fatta nello stabile condominiale soltanto qualora in esso si trovino locali destinati allo svolgimento ed alla gestione delle cose e dei servizi comuni (ad es. la portineria) idonei, come tali, a configurare un ufficio dell'amministratore, dovendo, in mancanza, essere eseguita presso il domicilio di quest'ultimo» (Cassazione civile 17474/2015 ).
In proposito, si ricorda anzitutto come la notifica degli atti giudiziari sia quella particolare forma di comunicazione effettuata a mezzo di ufficiale giudiziario in modo (per essere ritenuta valida) da dare ragionevole certezza che il destinatario lo abbia (l'atto) validamente ricevuto.
Ciò premesso, si osserva anzitutto come i problemi, nel caso del Condominio, per quanto riguarda la valida notifica degli atti sorgano (così come per tante altre cose), dalla nota (e tutt'ora sostanzialmente condivisa) definizione del Condominio quale centro di interesse sfornito di personalità giuridica: qualora tale personalità giuridica fosse stata (ad esempio con la recente legge di riforma) riconosciuta, infatti, è del tutto ovvio che l'unico soggetto legittimato a ricevere validamente la notifica di un atto giudiziario sarebbe il legale rappresentante, e cioè in fin dei conti lo stesso amministratore.
Con la “configurazione” attuale del Condominio, viceversa, si assiste al paradosso di un unico soggetto giuridico (il condominio stesso) privo di personalità giuridica, ove tuttavia mentre qualunque condòmino in quanto comproprietario può (salvo eccezioni che in questo caso non vale la pena di ricordare) agire per il bene comune ad esempio impugnando egli stesso una sentenza contraria al Condominio, lo stesso condòmino non potrebbe (pena nullità certa della notifica) validamente ricevere un atto giudiziario.
Non si deve dimenticare, del resto, come occorra la maggior certezza possibile che un atto giunga a conoscenza del suo destinatario, e che a tale proposito non vi è dubbio che una notifica effettuata a mani dell'amministratore sembra offrire maggiori garanzie.
La notifica sarà pertanto certamente valida quando effettuata (in ogni caso) a mani dell'amministratore, mentre, come ricordato inizialmente, in caso contrario potrà essere ritenuta correttamente effettuata solo qualora il Condominio destinatario dell'atto si sia dotato di locali destinati al servizio della “cosa” comune.
Si ricorda in proposito, inoltre, che la prova di aver regolarmente notificato l'atto spetta certamente a chi ha effettuato la notifica, e che tale prova (qualora appunto non sia l'amministratore personalmente a ricevere la notifica) può essere se non diabolica certo di difficile adempimento.
A complicare ulteriormente le cose (ma in fondo sempre in ossequio al principio della ragionevole certezza che l'atto venga effettivamente ritirato e quindi conosciuto dal suo destinatario) si rileva ancora come non vi sia piena unità di vedute su come si debba effettuare una notifica di un decreto ingiuntivo (e del successivo atto di precetto) qualora un terzo voglia intraprendere un'azione esecutiva (per un debito condominiale) nei confronti di un singolo condominio. In questo caso si può ritenere sufficiente la notifica (del decreto) effettuata a mani dell'amministratore o sarà necessario ripetere tale procedura anche nei confronti del singolo condominio destinatario dell'esecuzione?
Non vi è dubbio che la soluzione consigliabile, in quanto più “garantista” dei diritti di chi debba subire una esecuzione, sia la seconda ricordata.
Quale ultima considerazione, si denota come la legge 220/2012 abbia ora obbligatoriamente previsto, dato che molto spesso non è neppure facile non solo reperire l'amministratore ma prima ancora individuarlo, che (articolo numero 1129 Codice Civile) “sul luogo di accesso del condominio o di maggior uso comune, accessibile anche a terzi, è affissa l'indicazione delle generalità del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell''amministratore”.
Nei casi, infine, “degenerativi” nei quali sia impossibile individuare l'amministratore, o magari addirittura qualora una nomina in tal senso da parte del Condominio, nonostante gli obblighi di legge, non sia mai avvenuta, per il procedente che debba notificare un atto giudiziario al Condominio, non resterà che ricorrere al Tribunale.


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