Il Condominio

Usucapione valida anche se c’è stata l’offerta d’acquisto

di Donato Palombella

Un condòmino può usucapire un bene condominiale anche se non ha l’espressa volontà di possederlo. Lo ha chiarito la Cassazione con la sentenza 31 agosto 2015 n. 17321 .

La vicenda inizia con un condòmino che cita in giudizio il vicino il quale, a suo dire, occupa abusivamente un locale condominiale. E chiede la condanna al rilascio del bene, per consentirne l’uso comune. La controparte si difende affermando di avere acquistato il locale unitamente al proprio appartamento, eccependo anche l’intervenuta usucapione.

Basta il possesso

Chi agisce in giudizio per far valere l’intervenuta usucapione di un bene deve dimostrare due elementi: il possesso continuato ed ininterrotto protratto per un ventennio e il cosiddetto animus possidendi ovvero la volontà di «tenere la cosa come propria mediante l’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o altro diritto reale, indipendentemente dall’effettiva esistenza del relativo diritto o della conoscenza del diritto altrui» (Cassazione, ordinanza del 5 aprile 2011, n. 7757). Con la sentenza 17321 la Cassazione ha però affermato che, in ambito condominiale, il condòmino può usucapire l’altrui quota indivisa del bene comune mediante il semplice possesso protratto nel tempo, non essendo necessaria la prova dell’animus possidendi (nello stesso senso la sentenza di Cassazione 17322/2010)

Offerta d’acquisto del bene

Ma cosa succede se il possessore si dichiara disponibile a corrispondere una somma per acquistare il bene in contestazione? Si tratta del riconoscimento (implicito) del diritto altrui? Secondo la Cassazione non si tratta di rinuncia tacita all’usucapione, che sarebbe configurabile solo ove sussista incompatibilità assoluta fra il comportamento del possessore e la volontà del medesimo di avvalersi dell’usucapione. La disponibilità al pagamento viene considerata come un mezzo per eliminare il contenzioso pur senza perdere il diritto acquisito in virtù dell’intervenuta usucapione. L’offerta, quindi, avrebbe valore transattivo.

Il caso in esame

Nel caso in esame il condòmino che aveva proposto la domanda di «rivendica» del locale condominiale occupato abusivamente dal vicino non aveva fornito alcuna prova. La controparte si è difesa con una eccezione riconvenzionale sostenendo di essere proprietaria del bene per averlo acquistato ovvero per averlo usucapito. Tesi suffragata con l’esibizione dell’atto di acquisto e con prove testimoniali.

La Cassazione ha quindi chiarito al differenza tra l’azione di rivendica e quella di restituzione. Nel primo caso la parte dichiara di essere proprietaria del bene ma di non averne la materiale disponibilità, per cui agisce contro chiunque detiene l’immobile (articolo 948 codice civile) per ottenere il riconoscimento del proprio diritto di proprietà e riaverne il possesso. L’azione di restituzione (o di rilascio), mira a ottenere la riconsegna del bene volontariamente trasmesso al terzo in forza di un contratto (locazione, comodato, deposito eccetera). In questo caso non è necessario dimostrare il diritto di proprietà, essendo sufficiente provare l’insussistenza o il venir meno del contratto con cui la detenzione del bene era stata trasferita al terzo.


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