Il Condominio

Ripartizione spese, è nulla la delibera di modifica contraria al regolamento

di Donato Palombella

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Le delibere relative alla ripartizione delle spese sono nulle se l'assemblea di condominio modifica i criteri stabiliti dalla legge o da tutti i condomini. Il decreto ingiuntivo per il pagamento degli oneri condominiali può essere posto nel nulla anche quando il verbale con cui l'assemblea ha approvato la ripartizione delle spese non sia stato impugnato. A stabilirlo è stata la Corte di Cassazione con la sentenza del 28 agosto 2015, n. 17268 .
Le spese sono a carico dei proprietari
Il condominio ottiene dal Giudice di pace un decreto ingiuntivo contro un condòmino colpevole di non aver versato circa 500 euro per le spese necessarie all'adeguamento dei garages entroterra. Il condòmino recalcitrante si oppone all'ingiunzione sostenendo di non essere tenuto al pagamento di tali oneri in quanto non era proprietario di box, posto auto o cantina nell'entroterra. Il rifiuto viene suffragato dal regolamento di condominio che considera i locali nel piano interrato di esclusiva proprietà dei rispettivi acquirenti. In sostanza, le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria dei garages devono essere ripartite esclusivamente tra i proprietari in ragione di millesimi spettanti a ciascuno. L'opposizione viene accolta ma la sentenza viene appellata dal condominio. Il giudice d'appello conferma la sentenza di primo grado e revoca il decreto ingiuntivo ma il condominio, non contento, ricorre in cassazione.
Le ragioni del condominio
Il condominio sostiene che il condòmino dissenziente, non avendo impugnato il verbale di assemblea con cui era stato approvato il preventivo e la relativa ripartizione delle spese, non poteva sottrarsi dal relativo pagamento. L'assemblea di approvazione, in altre parole, avrebbe “cristallizzato” la situazione. Viene presentata una ulteriore eccezione: il regolamento di condominio prevede che «i condomini non proprietari dei posti macchina possono accedere all'autorimessa con autoveicoli per il tempo necessario ad effettuare le operazioni di carico e scarico». Conseguentemente, le spese di manutenzione graverebbero su tutti i condòmini e non solo sui proprietari.
Il principio base
La Cassazione respinge il ricorso sottolineando che «in tema di condominio, le delibere relative alla ripartizione delle spese sono nulle, se l'assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifica i criteri stabiliti dalla legge o, in via convenzionale, da tutti i condomini (si veda la sentenza della Cassazione del 29.3.2007, n. 7708). (…) è appena il caso di ribadire che il rimedio dell'impugnazione offerto dall'art. 1137 c.c. nei confronti delle deliberazioni assembleari condominiali - e la disciplina relativa, anche in ordine alla decadenza - riguarda unicamente le deliberazioni annullabili e non quelle nulle (Cassazione, sentenza del 10.6.1981, n. 3775).» Il condòmino, quindi, può opporsi al decreto ingiuntivo anche quando non abbia preventivamente impugnato il verbale dell'assemblea che disciplinava le modalità di ripartizione delle spese.
Gli stralci non valgono
Il condominio non avrebbe dovuto limitarsi a riprodurre, per stralci, il regolamento condominiale ed i verbali di assemblea ma «avrebbe dovuto riprodurre più o meno pedissequamente il testo dei verbali delle assemblee condominiali (...), il testo delle tabelle millesimali ed il testo del regolamento condominiale (...)». Meglio ancora, avrebbe dovuto produrre copia autentica dei relativi documenti. Il condominio, inoltre, non aveva provato che il condòmino usufruiva di una servitù di passaggio negli spazi comuni in contestazione.


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